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买房时,请慎重签字/刘军

作者:法律资料网 时间:2024-06-02 15:45:16  浏览:8731   来源:法律资料网
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买房时,请慎重签字

上海律师 刘军

事实经过:
张女士是一所高校教师,2005年12月初,张女士决定买房,在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼,但中介公司没有该房子的钥匙,中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况,尽管是27楼,张女士还是有些担心27楼的采光,但中介公司的人说,27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下,张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字,并交了4万元定金,房东的代理人出具了收据。次日中午,中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好,经过认真考虑,张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金,中介公司甚至说,如果张女士不买该房产,中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金(上下家合计为总价款的2%)。张女士遂向律师咨询,律师提出如下咨询意见。

律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效,张女士如以尽管支付了定金,但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金,似乎有法律根据,但与事实不符。因为定金协议中关于价款,付款时间,付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产,丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查,律师发现,张女士已经签订了房地产买卖居间协议,协议一共有三方:中介公司,房东与张女士。此外,张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源,促使双方签订合同的任务已经完成,张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定,“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定,如果法院确认中介公司促成了交易,则张女士就应该支付佣金;如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立,张女士还应该按照居间协议约定,支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法,未能形成同一意见。律师认为,促成交易不等于合同双方履行合同,买卖双方就合同主要条款达成一致意见,就应该认定促成交易。所以,律师认为,张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说,张女士系受中介公司的游说而签订有关文书,并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人,张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是,受国家对房地产宏观调控的影响,很多房地产中介公司经营每况愈下,其中不乏一些中介公司为赚取佣金,游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书,试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字,就处于非常不利境地。所以,买方时,一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。

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最高人民法院关于审理经济纠纷案件发现违法犯罪必须严肃执法的通知

最高人民法院


最高人民法院关于审理经济纠纷案件发现违法犯罪必须严肃执法的通知

1985年12月9日,最高人民法院


全国地方各级人民法院,各级军事法院、铁路运输法院,各海事法院:
一个时期以来,各地人民法院在审理经济纠纷案件中,经常遇到不少案件在判决后不能执行或者难以执行;还发现不少案件表面上看是经济纠纷,实质上是违法犯罪,甚至是严重的犯罪,特别是利用经济合同进行投机诈骗的犯罪活动,十分猖獗。这对于进一步贯彻实施对外开放、对内搞活经济的政策,对于社会主义经济体制改革,对于社会主义物质文明和精神文明的建设,危害很大。因此,各级人民法院对以上种种情况,必须认真研究,正确判断,及时依法采取严密果断的措施。否则,就不能维护国家和集体的利益,不能保护公民的合法权益,不能保障社会主义经济体制改革和四化建设的顺利进行。为此,特作如下通知:
(一)人民法院在审理经济纠纷案件中,发现可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决不能执行或者难以执行,应依照民事诉讼法(试行)第九十二条和第九十三条的规定,作出查封、扣押、冻结当事人有关财物等诉讼保全的裁定。人民法院发生法律效力的判决、裁定,均可依照民事诉讼法(试行)的有关规定,通知有义务协助执行的单位依法协助执行。
(二)人民法院在审理经济纠纷案件中,发现利用经济合同买空卖空、转包渔利、非法转让、行贿受贿,以及其他危害国家利益和社会公共利益的违法行为,尚未构成犯罪的,应按照国务院1982年5月4日国发〔1982〕73号《通知》的规定办理,即:“一般不必移交工商行政管理部门处理,而可由法院依法处理。这样可以简化工作程序,便于及时处理案件。在某些特殊情况下,法院不便直接处理的(如被告人在外地等),可移交有关工商行政管理部门处理。”
(三)人民法院在审理经济纠纷案件中,发现经济犯罪,特别是严重经济犯罪,必须追究刑事责任,不能只当作经济纠纷案件来处理,放纵了犯罪分子。人民法院应依照刑事诉讼法规定的程序,把有关犯罪的线索和材料及时移送公安机关或人民检察院查处。对此,最高人民法院、最高人民检察院和公安部已于1985年8月19日联合发出法(研)发〔1985〕17号《通知》,各级人民法院必须严格执行。
(四)对于经济纠纷案件中发现的经济犯罪的人犯,为防止其逃跑、串供和发生其他危害社会的行为,人民法院可以依照刑事诉讼法第三十八条、第三十九条和第四十条的规定,根据案件的具体情况,采取拘传、取保候审、监视居住的措施或决定逮捕。监视居住和逮捕,依法由公安机关执行。
(五)人民法院在审理经济纠纷案件中,对妨害诉讼进行的,应依照民事诉讼法(试行)第七十七条的规定,根据情节轻重,采取必要的强制措施,直至依法追究刑事责任;凡是以暴力、威胁等方法拒不执行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的,应依照刑法第一百五十七条的规定追究刑事责任。
(六)近来发现对一些严重经济犯罪,有关部门仅给予没收、罚款等行政处罚,而没有依法移送司法机关追究刑事责任。这对于保障社会主义经济体制改革和对外开放、对内搞活经济政策的顺利实施,甚为不利。人民法院发现这种轻纵了的严重经济犯罪案件,应建议主管部门依法移送司法机关查处,并将有关情况通报人民检察院或公安机关,同时,报告上级人民法院。
以上几点,在执行中有何新的情况和问题,请及时报告我院。


宝鸡市人民政府办公室关于印发《宝鸡市政府公众信息网网上访谈管理暂行规定》的通知

陕西省宝鸡市人民政府办公室


宝鸡市人民政府办公室关于印发《宝鸡市政府公众信息网网上访谈管理暂行规定》的通知

宝政办发〔2008〕84号


各县、区人民政府,市政府各工作部门、直属机构:
《宝鸡市政府公众信息网网上访谈管理暂行规定》已经市政府同意,现印发你们,请认真贯彻执行。




               二○○八年十月八日

宝鸡市政府公众信息网网上访谈管理暂行规定

  第一条 为了加强对宝鸡市政府公众信息网“网上访谈”栏目的管理,拓宽政府与公众的沟通渠道和社情民意的表达渠道,扩大公众的知情权和参与权,根据《中华人民共和国政府信息公开条例》和《陕西省政府信息公开规定》,制定本规定。
  第二条 我市各级人民政府,市政府各工作部门和各直属机构(含垂直领导和双重领导单位),各公共管理服务企事业单位是“网上访谈”答复义务人,开展网上访谈及网上互动活动,适用本规定。
  第三条 “网上访谈”是指各答复义务人,通过市政府公众信息网平台,围绕政府重点工作和公众关注热点,采用专题发布与即时问答的形式,解答公民、法人或者其他组织的问题的活动。
第四条 “网上访谈”答复问题,应本着“以公开为原则,以不公开为例外”的原则,除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的事项外,都应据实给予回答,不得推诿隐瞒。
  第五条 “网上访谈”工作由市政府信息公开主管部门(市政府办公室)负责组织,市政府信息公开工作机构(市信息化工作办公室)负责具体实施。
  第六条 市政府信息公开主管部门主要职责是:
负责落实参与“网上访谈”的市级领导和县区、市级部门领导;负责协调落实“网上访谈”工作经费和工作场所建设经费;负责“网上访谈”工作的督促检查及考评工作。
  第七条 市政府信息公开工作机构主要职责是:
  负责制定年度、月度“网上访谈”工作计划;负责“网上访谈”栏目的建设及维护管理工作;负责“网上访谈”工作场所建设的具体实施工作;负责“网上访谈”内容的前期搜集工作,并及时转交相关答复义务人;负责每期“网上访谈”活动的具体实施工作,配备“网上访谈”主持人;负责每期网上访谈的汇总,并报市委、市人大、市政府、市政协及市政府信息公开主管部门。
  第八条 答复义务人职责:
  负责按照访谈主题和市政府信息公开工作机构搜集整理的答复资料,认真准备访谈内容并在“网上访谈”活动中答复;负责按照市政府信息公开主管部门的要求,协调相关人员按时到达指定的访谈地点;负责及时处理在“网上访谈”活动中,由于客观原因未能及时答复的问题,并提交市政府政府信息公开工作部门。
  第九条 凡关心支持宝鸡经济社会发展的各界人士都可以通过“网上访谈”活动,提交咨询,发表意见,提出建议。
  第十条 市政府信息公开主管部门应在每年的12月31日之前,制定下一年度“网上访谈”工作计划并印发各答复义务人。
 第十一条 每期“网上访谈”内容由答复义务人自行安排,但必须在该访谈活动开始的15个工作日前告知市政府信息公开工作机构。
 第十二条 市政府信息公开工作机构应于每期“网上访谈”开始的15个工作日前,在市政府公众信息网发布“网上访谈”预告,并征集公众的意见,在该访谈活动开始的5日前告知答复义务人。
  第十三条 “网上访谈”每年度原则上不少于26期,活动时间每期不超过2小时,非因特殊原因不得提前终止和延长时间。市政府信息公开主管部门可以根据公众要求,调整访谈计划和内容,但需在访谈开始的20个工作日前通知答复义务人。
  第十四条 市政府信息公开工作机构应于每期“网上访谈”开始前5日内,告知答复义务人活动地点;答复义务人应在该访谈开始3日前,告知市政府信息公开工作机构本单位参加访谈活动的人员数量、职务等信息。
  第十五条 自每期“网上访谈”结束的第二日起,3个工作日内,市政府信息公开工作机构应将访谈情况汇总报告报市委、市人大、市政府、市政协办公室及市政府信息公开主管部门。
  第十六条 在“网上访谈”活动中由于特殊原因未能及时答复的问题,答复义务人应在访谈结束的5个工作日内,提交书面材料给市政府信息公开工作机构进行网上反馈。
  第十七条 违反本规定,不履行“网上访谈”工作义务和职责情节较轻的,由市政府信息公开主管部门或市政府信息公开工作机构通报批评,并追究相关责任单位和责任人责任;情节较重的,由市政府信息公开主管部门、市监察局按照《中华人民共和国政府信息公开条例》和《陕西省政府信息公开规定》及市政府有关规定予以查处。
  第十八条 举行“网上访谈”不缴纳任何费用。
  第十九条 本规定自2008年11月1日执行。




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