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江苏省宿迁市人民政府办公室


宿政办发〔2005〕152号



市政府办公室关于印发宿迁市城市房屋租赁管理办法的通知

各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
　　《宿迁市城市房屋租赁管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　宿迁市人民政府办公室
　　　　　　　　　　　二ＯＯ五年十一月一日



宿迁市城市房屋租赁管理办法

第一章 总 则
　　第一条 为加强我市城市房屋租赁管理，维护城市房屋租赁市场管理秩序，保障租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》、《租赁房屋治安管理规定》及《公安部、建设部等五部局办关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》等有关法律法规和规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 凡在我市中心城市规划区范围内（包括宿城区四个街道办、洋河镇镇区、双庄镇镇区，宿迁经济开发区黄河社区和古楚社区，宿迁经济开发区北区、市骆马湖现代生态农业示范区核心区以及宿豫区顺河镇镇区、晓店镇镇区和井头乡镇区）的房屋，其房屋所有权人以营利为目的，将其房屋出租或以合资经营，柜台、货架的出租以及联营、承包、转包等形式将房屋提供他人居住或从事经营活动的，均属租赁房屋行为，适用本办法。
　　第三条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第四条 宿迁市建设局是我市城市房屋租赁管理主管部门。市房地产管理处（以下简称市房管部门）负责房屋租赁管理的具体实施。贯彻执行城市房屋租赁管理的有关法律 、法规和本规定；负责宿迁市中心城市规划区范围内的房屋租赁管理工作，办理房屋租赁登记备案及注销登记手续，出具房屋租赁备案登记证明；监督管理房屋租赁市场秩序和相关管理工作。
　　第五条 房屋租赁实行登记备案制度。对符合租赁条件的，由市房管部门予以登记备案，出具房屋租赁备案证明。
　　房屋租赁备案登记证明是房管部门对租赁行为合法有效的确认。房屋租赁备案登记证明和租赁合同不作为承租人在承租的房屋拆迁时获取补偿的依据。
第二章 房屋租赁管理
　　第六条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
　　（一）未依法取得房屋所有权证的；
　　（二）房屋产权有争议的；
　　（三）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
　　（四）已抵押，未经抵押权人同意的；
　　（五）不符合居住和使用安全、消防安全和治安管理规定的；
　　（六）已列入拆迁公告范围的；
　　（七）司法机关和行政机关裁定，决定查封或限制房地产权利的；
　　（八）违法建筑；
　　（九）其它按规定不得出租的。
　　第七条 房屋租赁应当按照自愿、互利、公平、合理、诚实信用的原则，由租赁双方订立租赁合同，其合同一律使用国家统一的房屋租赁合同规范文本。用于居住的租赁房屋还应签订治安责任保证书。凡未办理租赁登记备案手续的，其租赁行为无效。
　　第八条 房地产权利人出租房屋时，应由租赁双方签订房屋租赁合同，合同中应明确双方当事人姓名、住所等情况，明确房地产所在的地点、房屋质量、结构、层数、间数、面积、用途、租赁期限、租金标准、交款日期、附属设备及现状，房屋修缮、合同解除条件、违约责任、合同争议解决办法等。
　　第九条 房屋租赁双方应当严格遵守国家法律、法规，信守合同，履行合同规定的权利和义务。出租人应保障租赁房屋居住及使用安全；承租人应当合理使用和爱护房屋，按时缴纳租金。未征得出租人同意，承租人不得擅自改变房屋的结构和用途，不得转租、转让、转借或长期空关房屋，不得以承租的房屋设定抵押等他项权利。
第三章 租赁登记
　　第十条 租赁房屋，双方应当在房屋租赁合同订立之日起三十日内到市房管部门办理登记备案手续。
　　第十一条 申请房屋租赁登记备案，当事人必须提供下列证件：
　　（一）房屋所有权证；
　　（二）双方租赁合同；
　　（三）出租共有房屋的，提交共有人的书面同意书；
　　（四）租赁双方有效身份证件、暂住证；
　　（五）房管部门认为需要的相关文件、资料。
　　第十二条 房屋出租人应当按照财政、物价部门核定的标准，向市房管部门缴纳房屋租赁手续费。出租人的租金收入应当按照规定缴纳税费。
第四章 租赁双方的权利、义务
　　第十三条 租赁双方的权利：
　　（一）房屋出租方有权按合同约定的租金额按时收取租金；
　　（二）出租方有权监督承租方合理使用房屋，并对承租方损坏房屋而造成的经济损失进行索赔；
　　（三）承租方在房屋租赁合同约定的租赁期限内，享有房屋使用权，在征得出租人同意后，可以将承租的房屋转租；
　　（四）房屋租赁期满，承租人如需继续承租，应当在租赁期限届满前三个月以书面形式向房屋出租人提出申请，经出租人同意后，重新签订合同；
　　（五）租赁期间经出租人同意承租人与第三人互换使用房屋的，换房后由新承租方与出租方订立房屋租赁合同；
　　（六）利用承租房屋与第三人合营、联营的，必须征得出租人书面同意，并重新订立房屋租赁合同。
　　第十四条 租赁双方的义务：
　　（一）在租赁期限内，房屋出租方应保证承租方的房屋使用权，不得无故中途停止租赁关系，如确因特殊情况需要收回房屋的，应当事先征得承租人同意，赔偿承租人由此带来的经济损失，并及时办理合同变更或终止登记手续；
　　（二）房屋出租方负责经常检查维修出租房屋，确保承租人正常使用安全；
　　（三）出租人应依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人；不能按期交付的，应当说明原因支付违约金；给承租人造成损失的，应承担赔偿责任；
　　（四）房屋承租方有按合同约定的租金额支付租金的义务；
　　（五）房屋承租方有义务爱护和正当使用租赁房屋，如因人为损坏，应负责修复损毁部分或赔偿经济损失；租赁关系终止时，承租方应及时将承租的房屋退还给出租方。
　　第十五条 有下列情形之一的，房屋出租人有权终止合同，收回房屋：
　　（一）承租人无正当理由拖欠租金累计六个月以上的；
　　（二）承租人未征得出租人同意，擅自将承租的房屋拆改结构、改变用途、转租、转让、转借或与他人调换使用的；
　　（三）承租人因使用不当或人为损坏房屋及其附属设施的；
　　（四）已列入拆迁范围的；
　　（五）承租人利用承租房屋进行违法犯罪活动的；
　　（六）承租的房屋用于非法生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品的；
　　（七）法律、法规规定可以收回的房屋。
　　第十六条 在房屋租赁期间，经市有关部门批准，该房屋列入公告拆迁范围的以及受不可抗拒的自然灾害而损坏损毁，致使承租人遭受损失的，出租人不负赔偿责任。
第五章 法律责任
　　第十七条 未征得出租人同意和未办理房屋租赁登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效。房管部门责令其停止租赁行为，限期补办手续，没收其非法所得，并可处以罚款。
　　第十八条 出租人在办理房屋租赁登记备案后，未签订治安责任书，经通知仍未改正及承租人利用租赁的房屋非法生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险品或进行其他违法犯罪活动的，由公安部门依照有关规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第十九条 出租人将房屋出租给无合法有效证件人员居住、使用，或不按规定登记承租人基本情况的，明知承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动而不向公安部门报告的，由公安部门依法予以处理。
　　第二十条 偷漏、拖欠税费的，由税务部门按相关规定处理。
　　第二十一条 违反本办法，出租不能使用的危险房屋的，没收其违法所得，责令其限期改正，并可处以五百元以上二千元以下的罚款。造成人身、财产损害的，出租人应承担赔偿责任。
　　第二十二条 涂改、伪造房屋租赁备案证明的，注销其证明或予以没收。
　　第二十三条 房管及有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、失职渎职、索贿受贿的，由所在单位给予行政处分；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十四条 利用租赁房屋进行非法活动，违反公安、税务、工商行政管理等部门规定的，由相关部门依法查处；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
　　第二十五条 本办法由宿迁市建设局负责解释。
　　第二十六条 本办法自发布之日起15日后施行。
　　第二十七条 各县可根据本地实际情况，自行制定城市房屋租赁管理规定。
巨额财产来源不明罪的法定刑分析

陈清浦
（中国政法大学研究生院　北京　１０００８８）


[摘要]对巨额财产来源不明罪的法定刑，学界与实务界多有责难，普遍认为该罪的法定刑设置偏低，，不仅有违罪刑相适应原则，也影响立法目的的实现。本文从刑法规范、立法价值、社会反映三个角度对该罪的法定刑进行了分析，作为对“偏低”论的一个回应。
[关键词]巨额财产来源不明罪 财产申报 立法价值

刑法第395条第1款规定：（巨额财产来源不明罪）处五年以下有期徒刑或者拘役，财产的差额部分予以追缴。巨额财产来源不明罪的法定刑是学界讨论的热点问题之一，也是该罪在社会上争论不止的问题之一。许多学者指出，该罪的法定刑仅处五年以下有期徒刑失之过轻，应当加重惩罚力度，提高量刑幅度，并指出，该罪的法定刑偏低，已经成为该罪饱受诟病的主要原因，并将其置于尴尬处境。
一、学界的责难
对巨额财产来源不明罪法定刑的指责主要基于以下理由：
1、巨额财产来源不明罪与贪污、贿赂罪等同类犯罪相比，刑罚差距巨大，显示公平。巨额财产来源不明罪被刑法归类于贪贿类犯罪，其犯罪构成及社会危害性与贪污、贿赂罪有许多一致的地方，但刑罚区别很大。其他贪贿类犯罪的刑种丰富，量刑幅度较大，有的甚至可以处以无期徒刑或者死刑，但巨额财产来源不明罪最高却只能判处五年有期徒刑，显然有失公平。
2、对该罪的处罚没能实现立法本旨。刑法之所以设立巨额财产来源不明罪，就是为了解决实践中出现的“巨额财产”问题，使犯罪分子难逃法律的制裁。但是，十几年的司法实践表明，此法条的确定，不仅没能遏制“巨额财产”现象的出现，反而因该法条量刑的宽缓，使得大多数构成巨额财产来源不明罪的犯罪分子，实际并未真正承担所犯的巨额财产来源不明罪的刑罚处罚，却给其极可能是贪贿所得的财产找到了一个“法律承认的归宿”，没能实现惩戒、预防犯罪的目的，违背了立法本旨。[1]
3、巨额财产来源不明罪的法定刑与贪污、受贿罪的法定刑相比，明显偏低，悬殊太大。这种轻重过于悬殊的法定刑，在司法实践中会不可避免地引发两个问题：一是导致行为人避重就轻，拒不交待贪污、受贿等严重的犯罪行为，而乐得被定一个巨额财产来源不明罪；二是导致一些司法人员为包庇个别有权势的犯罪人，而故意不将贪污、受贿的犯罪追查到底，或者将贪污、受贿所得故意记在巨额财产来源不明罪的帐上，从而达到保护犯罪人的目的。由此可见，由于该罪的法定刑偏低，不但不能起到遏制腐败的作用，反而起到了保护腐败的作用。[3]
二、提出的完善措施
学界针对巨额财产来源不明罪法定刑存在的问题，提出很多具体的完善措施，归纳来看，主要有以下几种：
1、为避免该罪的法定刑带来的弊端，认为应适当提高本罪的法定刑。有人认为可设置为：“差额巨大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；差额特别巨大的，处五年以上有期徒刑。”[1]；也有人认为至少应当把最高法定刑提高到15年有期徒刑。[3]
2、有论者认为随着实践的深入，巨额财产来源不明罪的五年最高刑明显滞后，不能体现罪罚相当的原则，已不适应严厉惩治腐败的需要，不利于威慑日益严重的贪污腐败行为。由此，建议尽快刑法中关于该罪的规定，将来源不明的巨额财产划分为若干档次，分档量刑，数额特别巨大的处以死刑。[2]
3、主张将国家工作人员来源不明的巨额财产以贪污罪或者受贿罪论处。理由是：将巨额财产来源不明罪的法定刑提高到15年有期徒刑或者无期徒刑仍与贪污罪、受贿罪的法定刑相差悬殊，起不到罚当其罪的作用；推定为贪污罪或者贿赂罪避免了因人为原因将贪污、受贿降格为巨额财产来源不明罪，从而重罪轻判的情况；推定为贪污罪或者贿赂罪并不会冤枉行为人，不会造成轻罪重判，因为如果行为人的财产不是通过贪污、受贿所得，他完全可以讲清财产的真实来源，也就是说，主动权是在行为人自己的手中，是行为人自己选择的结果；将来源不明的财产推定为贪污、受贿在国外已存在立法例。[3]
三、巨额财产来源不明罪法定刑的规范分析
1988年全国人大常委会《关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定》中对该罪的法定刑规定为：“处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处没收其财产的差额部分。”1997年刑法修改时，将其改为：“处五年以下有期徒刑或者拘役，财产的差额部分予以追缴。”
这次修改，主要变动体现在两个地方，第一，对财产差额的部分不是采取“没收”的方式，即不再适用没收财产的附加刑，而是对其进行收缴。第二，原来可以“并处或者单处”附加刑，即有的情况下可以对被告人单处没收财产，而不再判处主刑，修改后，则只能适用主刑，相当于提高了刑罚幅度。
这样的修改是必要的。没收财产，作为一种附加刑，是指将被告人所有财产的一部或者全部强制无偿地收归国有的刑罚方法。针对的对象是被告人所有的财产，即被告人个人享有所有权的合法财产，它不是犯罪所得，也没有用于犯罪活动，这些财产和犯罪并无任何牵连。之所以将其予以没收，是对行为人再犯资格从财产上一种限制或者剥夺，从而以达到制裁和预防的刑罚目的。
追缴违法所得，是刑罚以外的对被告人通过犯罪或者其他违法活动获取的财产一种收缴的处理方式。它所针对的对象，不是行为人合法所有的财产，而是通过犯罪或者其他违法活动获取的财产，与违法行为具有因果联系，理应予以收缴。刑法第64条对此有专门的规定。
在巨额财产来源不明罪中，行为人对差额巨大的财产不能说明真实来源，以非法所得论。既然以非法所得论，那么就不存在没收合法财产的问题。因此，对差额巨大财产的正确处理方式，应当予以收缴，而不是没收。
对该罪的法定刑中“财产的差额部分予以追缴”是否应当保留？有论者提出不应当保留。理由：一是追缴本身本身什么法定刑，在法条中在法定刑部分和五年以下有期徒刑或者拘役等法定刑并列写在一起，给人一种将追缴当作法定刑的错觉。综观我国刑法其他罪名，都没有在法条法定刑部分写进追缴违法所得、没收违禁品等法定刑以外的处理方法，二是给人一种没有必要的重复感。既然法律有明文规定应看作是违法所得，那么根据刑法第64条的规定予以追缴是必然的，还需要在法定刑部分再加以说明吗？是否有画蛇添足之嫌呢？[1]
我们认为，在现有规定下，对“财产的差额部分予以追缴”可以保留。首先应当明确，它并不是法定刑的组成部分，而是对犯罪所得的一种具体处理方式，在讨论的时候，不应当把它作为法定刑看待。在明确了没收财产等财产刑和追缴违法所得的界限后，不会给人“追缴”也是法定刑的错觉。
诚然，刑法第64条已经对违法所得作出了处理规定，对于分则中的各个罪名均应适用。但巨额财产来源不明罪和其他犯罪行为并不完全一样，其他犯罪所获得的财物，都是通过具体、明确的犯罪手段得到的，司法机关有充分的证据予以证明。而巨额财产来源不明罪中的“差额财产”和其他犯罪所得并不完全等同，它是“以非法所得论”。所谓“以……论”，意指将本不是某一事物的另一事物当作该事物来看待。对于差额财产，司法机关并没有充分证据证明就是通过犯罪手段得来的，将其作为非法所得看待，是司法机关推定的结果，推定虽然有盖然性作基础，但并不能排除合法性的可能。从这个意义上说，认定这部分财产属于非法所得，确实有点底气不足。法条保留这种规定，是针对这种“非法所得”与一般的非法所得之间的差别，而强调这种非法所得也应该予以追缴。可以说是犯罪构成要件的独特性，决定了这部分内容的保留。
另外还有一个问题值得讨论，在什么情况下应当追缴行为人的差额财产？有学者认为，只要有差额就应当追缴。不论如何处理案件，都应当对犯罪分子的财产的“差额部分”予以没收，决不能让犯罪分子在经济上占便宜。[1]也有论者认为，只有被告人的行为构成犯罪时才能追缴其财产的差额部分。[2]
对差额财产的追缴有一个前提，即这部分财产必须是违法所得。根据刑法第395条的规定，并不是所有的差额财产必然都是非法所得，差额财产以非法所得论是有条件的。只有差额巨大，司法机关才可以责令行为人说明来源，只有行为人没有说明真实来源，财产才以非法所得论。如果没有达到司法解释规定的30万元，司法机关就不能责令行为人说明，也就不存在非法所得问题，当然也不能追缴。当然，我们所讨论的追缴是专指的司法机关的追缴，并不是行政机关的处理措施。按照国务院《国家行政机关工作人员贪污贿赂行政处分暂行规定》和1989年监察部《国家行政机关工作人员贪污贿赂行政处分暂行规定实施细则》的规定，低于2000元的差额部分连非法所得都算不上，更谈不上追缴问题。因此，只有达到差额巨大的标准后，司法机关才能对该部分财产予以追缴。
四、巨额财产来源不明罪法定刑的价值分析
巨额财产来源不明罪的法定刑是否偏低，这是对该罪争论较多的一个问题。巨额财产来源不明罪属于贪污贿赂罪，比起该类犯罪中的其他罪名，它的法定刑确实不算高，但这种法定刑对该罪来说是否是适宜的，才是我们真正所要关注的。我们认为，最高法定刑为五年有期徒刑对巨额财产来源不明罪来说是合适，并不是过低。
一种犯罪应该配之怎样的法定刑，所遵循的原则就是罪刑相适应原则，或者称为罪刑均衡原则。
罪刑相适应原则的理论基础主要有两种学说，一是报应主义，一是功利主义，这两种观点从各自的前提出发得出了罪刑相适应的结论，但内容却相差甚远。报应主义认为，刑罚是对犯罪的一种回报，因此，刑罚的质和量完全以犯罪为转移，即犯罪对社会所造成的损害应当成为刑罚的尺度。功利主义又可分为规范功利主义和行为功利主义，无论规范功利主义还是行为功利主义他们都强调对犯罪的社会预防，规范功利主义注重刑罚的一般预防效果，行为功利主义注重个别预防效果。报应和功利都有合理性的一面，只强调某一方面，显然有失偏颇。
我国刑法中的罪刑均衡原则，又称为罪责刑相适应原则，即在犯罪与刑罚之间增加了刑事责任的因素，作为连接犯罪与刑罚的中介。虽然学界对刑事责任的认识不同，对犯罪的本质认识不同[1]，但对罪刑相适应原则（罪刑相当原则、罪刑均衡原则、罪责刑相适应原则）的内容理解是趋于一致的，即不仅包含了报应（对犯罪人的惩罚），而且也包含功利（预防）；既要坚持罪刑相当，又要注重行为人的人身危险性坚持刑罚个别化。应受惩罚的行为，而惩罚的是行为人，[2]所以，一个被犯罪化的行为所受到的刑罚，应当与行为对社会造成的危害程度以及行为人的人身危险性程度相适应，具体而言，立法过程中，在确定某一犯罪行为的法定刑时，要和行为的普遍社会危害性以及该行为所反映出来的普遍的人身危险性相适应，选择适当的刑种和刑期幅度；司法过程中，在对实施某一犯罪行为的行为人确定刑罚时，要以该行为具体的社会危害性和行为人具体的人身危险性相适应，选择适当的刑种和刑期。
按照此原则，巨额财产来源不明罪的法定刑应当设置到何种尺度是合适的呢？从该罪的犯罪构成上看，巨额财产来源不明罪是一种推定的犯罪，行为的社会危害性和行为人的人身危险性是建立在盖然性基础之上的，本身就包含了冤枉无辜的可能。“宁要放过一千（犯罪人）也不冤枉一个（无辜者）”和“宁肯冤枉一个（无辜者）不能放过一千（犯罪人）”二者权衡，立法者选择了后者（立法者相当功利色彩的价值立场也折射出我们这个社会的特征）。也许会有人说，这种冤枉无辜可能性是国家为制止犯罪所必然要付出的代价。我们认为，国家的代价可以体现在司法领域，对任何一个犯罪行为的追究，都有可能冤及无辜的危险；但在立法领域，公平应当是首要的价值选择，我们不能以牺牲一个无辜者的个人自由为成本，来换取社会的秩序，特别是在大力倡导保护公民个人人权的时代，刑事法的第一要义是保护人权，然后才是制止犯罪，刑法首先是权利法，其次才是犯罪法。据此，巨额财产来源不明的行为在犯罪化时，已经包含了立法者对此行为的相当严厉的态度，在选择法定刑时，理应以较低的法定刑予以平衡和补救，否则，就可能付出更大、更多的无辜者的自由作为成本。因此，确定最高法定刑为五年有期徒刑对巨额财产来源不明罪来说是合适的，并不是过低。
五、巨额财产来源不明罪法定刑的社会分析
实务界和学界对该罪的法定刑讨论比较热烈，社会舆论和一些学者们反映该罪的法定刑过低，对该罪立法现状不满的呼声也随着反腐败的深入而高涨，称该罪为贪官们的“避风港”。如何看待这种现象？我们认为，巨额财产来源不明罪和贪污罪、受贿罪存在本质的差异，在犯罪构成上有着质与量的不同，它不符合贪污罪、受贿罪的犯罪构成，却期待以惩治贪污、受贿的法定刑来惩罚，显然不合适。要大幅度提高该罪法定刑，甚至认为要适用死刑的措施，一定程度上是人们（包括某些刑法学者和司法机关的工作人员）重刑主义的反映，作为刑法学人，理应对此现象保持一定的警醒。
社会上人们不满的呼声，从另一方面也体现了民众对反腐败的要求。这种不满与其说是对巨额财产来源不明罪一罪的非议，不如说是对整个反腐机制的责难，这不是巨额财产来源不明罪一个法条能够解决的问题，需要对整个反腐败机制进行较大改革，以满足社会的要求。当然，作为反腐败机制中重要内容的巨额财产来源不明罪来说，也应该寻求一个更为合理、更为科学的途径和方式以实现改正的正义。