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国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 20:01:13  浏览:8751   来源:法律资料网
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国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知

国家发展和改革委员会


国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知

发改财金[2008]7号


各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委,有关部门,有关中央企业:
为进一步推动企业债券市场化发展,扩大企业债券发行规模,经国务院同意,对企业债券发行核准程序进行改革,将先核定规模、后核准发行两个环节,简化为直接核准发行一个环节。现将有关事项通知如下:
一、中华人民共和国境内注册登记的具有法人资格的企业申请发行企业债券,应按照《证券法》、《公司法》、《企业债券管理条例》等法律法规及有关文件规定的条件和程序,编制公开发行企业(公司)债券申请材料(见附件一、二),报国家发展改革委核准。
本通知所称企业债券,是指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券,包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。上市公司发行的公司债券按其他有关规定执行。
二、企业公开发行企业债券应符合下列条件:
(一)股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元,有限责任公司和其他类型企业的净资产不低于人民币6000万元;
(二)累计债券余额不超过企业净资产(不包括少数股东权益)的40%;
(三)最近三年可分配利润(净利润)足以支付企业债券一年的利息;
(四)筹集资金的投向符合国家产业政策和行业发展方向,所需相关手续齐全。用于固定资产投资项目的,应符合固定资产投资项目资本金制度的要求,原则上累计发行额不得超过该项目总投资的60%。用于收购产权(股权)的,比照该比例执行。用于调整债务结构的,不受该比例限制,但企业应提供银行同意以债还贷的证明;用于补充营运资金的,不超过发债总额的20%;
(五)债券的利率由企业根据市场情况确定,但不得超过国务院限定的利率水平;
(六)已发行的企业债券或者其他债务未处于违约或者延迟支付本息的状态;
(七)最近三年没有重大违法违规行为。
三、完善企业债券市场化约束机制,企业可发行无担保信用债券、资产抵押债券、第三方担保债券。
四、中央直接管理企业的申请材料直接申报;国务院行业管理部门所属企业的申请材料由行业管理部门转报;地方企业的申请材料由所在省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革部门转报。
公开发行企业(公司)债券申请材料应真实、准确、完整,凡对投资者作出购买债券决策有重大影响的信息均应披露,发行人及参与债券发行的各有关方应承担相应的责任。
五、国家发展改革委受理企业发债申请后,依据法律法规及有关文件规定,对申请材料进行审核。符合发债条件、申请材料齐全的直接予以核准。申请材料存在不足或需要补充有关材料的,应及时向发行人和主承销商提出反馈意见。发行人及主承销商根据反馈意见对申请材料进行补充、修改和完善,重要问题应出具文件进行说明。
国家发展改革委自受理申请之日起3个月内(发行人及主承销商根据反馈意见补充和修改申报材料的时间除外)作出核准或者不予核准的决定,不予核准的,应说明理由。
六、债券筹集资金必须按照核准的用途,用于本企业的生产经营,不得擅自挪作他用。不得用于弥补亏损和非生产性支出,也不得用于房地产买卖、股票买卖以及期货等高风险投资。
推进企业债券市场发展,需要不断优化市场基础环境。提高企业偿债意识,强化信息披露。充分发挥中介机构作用,形成由市场识别风险、承担风险、控制风险的有效机制,推动企业债券市场协调可持续发展。在信息披露、信用评级、承销组团、利率确定、财务审计、法律意见等方面仍需按现行规定认真执行。


附件:一、公开发行企业(公司)债券申请材料目录
二、企业(公司)债券募集说明书目录


中华人民共和国国家发展和改革委员会

二○○八年一月二日


附件一:

公开发行企业(公司)债券申请材料目录


一、发行申请材料的纸张、封面及份数
(一)纸张
应采用幅面为210×297毫米规格的纸张(A4纸张规格)。
(二)封面
1、标有“××××公开发行企业(公司)债券申请材料”字样。按照《公司法》设立的公司制企业发行企业债券可称为公司债券。
2、申请企业名称、住所、联系电话、联系人、邮政编码。
3、主承销商名称、住所、联系电话、联系人、邮政编码。
4、申报时间。
(三)份数
申请材料为一份原件及电子文档。
二、发行申请材料目录
(一)国务院行业管理部门或省级发展改革部门转报发行企业债券申请材料的文件;
(二)发行人关于本次债券发行的申请报告;
(三)主承销商对发行本次债券的推荐意见(包括内审表);
(四)发行企业债券可行性研究报告,包括债券资金用途、发行风险说明、偿债能力分析等;
(五)发债资金投向的有关原始合法文件;
(六)发行人最近三年的财务报告和审计报告(连审)及最近一期的财务报告;
(七)担保人最近一年财务报告和审计报告及最近一期的财务报告(如有);
(八)企业(公司)债券募集说明书;
(九)企业(公司)债券募集说明书摘要;
(十)承销协议;
(十一)承销团协议;
(十二)第三方担保函(如有);
(十三)资产抵押有关文件(如有);
(十四)信用评级报告;
(十五)法律意见书;
(十六)发行人《企业法人营业执照》(副本)复印件;
(十七)中介机构从业资格证书复印件;
(十八)本次债券发行有关机构联系方式;
(十九)其他文件。

附件二:

×××企业(公司)债券募集说明书
基本格式

募集说明书应包括封面、扉页、目录、释义和正文内容等部分。
募集说明书扉页应包括以下内容:①发行人或发行人董事会声明;如:“发行人或发行人董事会已批准本期债券募集说明书及其摘要,发行人领导成员或全体董事承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任”。②企业负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人声明;如:“企业负责人和主管会计工作的负责人、会计部门负责人保证本期债券募集说明书及其摘要中财务报告真实、完整”。③主承销商勤勉尽责声明;④投资提示;如“凡欲认购本期债券的投资者,请认真阅读本募集说明书及其有关的信息披露文件,并进行独立投资判断。主管部门对本期债券发行所作出的任何决定,均不表明其对债券风险作出实质性判断。”“凡认购、受让并持有本期债券的投资者,均视同自愿接受本募集说明书对本期债券各项权利义务的约定”。“债券依法发行后,发行人经营变化引致的投资风险,投资者自行负责”。⑤其他重大事项或风险提示;⑥本期债券基本要素;债券名称、发行总额、期限、利率、发行方式、发行对象、信用级别、担保等。
募集说明书释义应在目录次页排印,对募集说明书中的有关机构简称、代称、专有名词、专业名词进行准确、简要定义。

募集说明书的主要内容目录如下:

第一条 债券发行依据
本次发行的审批文件文号
第二条 本次债券发行的有关机构
主要包括:本次发行涉及的机构的名称、法定代表人、经办人员、办公地址、联系电话、传真、邮政编码等。
第三条 发行概要
主要包括:债券名称、发行总额、期限、利率、还本付息、发行价格、发行方式、发行对象、发行期、认购托管、承销方式、信用级别、担保、重要提示等。
第四条 承销方式
第五条 认购与托管
第六条 债券发行网点
第七条 认购人承诺
第八条 债券本息兑付办法
第九条 发行人基本情况
主要包括:发行人概况;历史沿革;股东情况;公司治理和组织结构;发行人与母公司、子公司等投资关系;主要控股子公司情况;发行人领导成员或董事、监事及高级管理人员情况等。
第十条 发行人业务情况
主要包括:发行人所在行业现状和前景;发行人在行业中的地位和竞争优势;发行人主营业务模式、状况及发展规划。
第十一条 发行人财务情况
主要包括:发行人最近三年及最近一期主要财务数据及资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表;发行人财务分析(包括营运能力分析、盈利能力分析、偿债能力分析和现金流量分析等)。
第十二条 已发行尚未兑付的债券
第十三条 筹集资金用途
主要包括:发债资金投向概况,如项目审批、核准或备案情况、收购合同或意向书签订情况、以债还贷情况、补充营运资金情况等。发债募集资金使用计划及管理制度。
第十四条 偿债保证措施
主要包括:担保人基本情况、财务情况(主要财务数据及财务报表)、资信情况、担保函主要内容。采用资产抵押担保的,应提供抵押资产的评估、登记、保管和相关法律手续、保障投资者履行权利的有关制度安排等情况。
发行人制定的偿债计划及保障措施,包括偿债专户、偿债基金以及违约时拟采取的具体偿债措施和赔偿方式。
第十五条 风险与对策
主要包括:与本期债券有关的风险与对策;与行业相关的风险与对策;与发行人有关的风险与对策。
第十六条 信用评级
主要包括信用评级报告的内容概要以及跟踪评级安排等。
第十七条 法律意见
主要包括法律事务所对本期债券的合法合规性及信息披露文件的真实性、完整性等出具的法律意见的概要。
第十八条 其他应说明的事项
第十九条 备查文件
包括备查文件清单、查阅地点、方式、联系人等。


注:募集说明书摘要的格式原则上仍为上述十九条,各条内容进行简化。

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王林清/杨心忠 最高人民法院


保险代位求偿制度是保险法中损失补偿原则的派生制度,是一项设计十分精巧的法律制度,在各国保险法中都占有十分重要的地位。在一些保险业发达的国家比如英国和美国,关于保险代位求偿制度的立法和司法实践已经非常成熟。由于我国保险业发展的时间较短,整个行业仍处于粗放式发展阶段,对于保险代位求偿制度,我国理论研究不够深入,业务实践也不够成熟,立法司法也相对滞后。本文着重对代位求偿权行使过程中出现的限制事由进行分析,包括行使名义限制、行使对象限制、行使金额限制以及保险人和被保险人弃权等一系列法律限制和自我限制,以期完善代位求偿制度的法律体系,使代位求偿制度能够健康发展并逐渐发挥其作用。

一、保险代位求偿权行使名义的限制

早期保险人均以被保险人的名义行使代位求偿权。但随着保险业的发展以及保险法律制度的完善,现在许多国家承认保险人既可以自己的名义,也可以被保险人的名义向第三人请求给付。英国的保险判例认为,保险人向被保险人给付保险金后,原则上只能以被保险人的名义请求第三者赔偿。[1]根据《英国财产法》第136条的规定,被保险人对第三人的赔偿请求权以法定形式转让给保险人的,保险人在给付保险金后,可以自己的名义行使保险代位权,但被保险人对第三人的赔偿请求权没有以法定形式转让给保险人的,保险人不得以自己的名义而只能以被保险人的名义行使保险代位权。可见,对于代位求偿权的移转英国似乎采取请求代位主义,而非当然代位主义。因此,在被保险人尚未以法定形式将其对第三人的损害赔偿请求权让与保险人时,债权还未发生转移,保险人还不是赔偿权利人,因此,其不能以自己的名义行使。而在被保险人为法定的让与行为之后,保险人取得对第三人的损害赔偿请求权,成为此权利的主体,因此,其自可以自己的名义行使自己的权利。这也是《英国财产法》以被保险人是否履行法定的债权转让形式而作出区分规定的原因。我国《保险法》对保险人应以何人的名义行使代位求偿权无明确的规定。我们认为,代位求偿权在本质上是债权转让,是债的主体的变更,代位权一经产生,被保险人对第三人的损害赔偿请求权便移转与保险人,保险人成为此权利的主体,因此,保险人自得以其自己的名义行使。我国《海事诉讼特别程序法》第94条、95条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第65条等即明确规定在诉讼时,保险人应以自己的名义行使其对第三人的代位求偿权。从上述法律规定和司法解释的内容可以看出,我国立法倾向是保险人以自己的名义直接向第三人(债务人)请求或提起诉讼或仲裁的代位求偿方式。保险人以自己的名义提起诉讼,更符合我国的诉讼实践。

二、保险代位求偿权行使对象的限制

保险人行使其代位求偿权的,应当向因造成标的物损害而引起保险事故发生的第三人求偿,即应当向在债权转让之前对被保险人具有损害赔偿义务的第三人请求赔偿。但是,第三人的范围并不是没有限制的。各国一般都禁止保险人向被保险人的家庭成员或组成人员追偿,否则,将不能实现财产保险损害填补之目的。因为被保险人的家庭成员或者组成人员与被保险人具有密切的联系,被保险人组成人员造成的损失常须由被保险人来承担责任,而被保险人家庭成员间密切的人身关系常常决定了其财产上的密切联系,它们在经济上息息相关。一般来说,被保险人受到损失的,其家庭成员或组成人员的利益也会受到损失,反之亦然。如果允许保险人在赔偿后可向被保险人的家庭成员或组成人员追偿,实际上是又向被保险人索回了赔偿,等于让被保险人自己承担损失,无法实现保险的目的。而在被保险人的家庭成员或组成人员故意造成保险事故的情况下,则不影响保险人的代位求偿权。我国《保险法》第62条规定:“除被保险人的家庭成员或者其组成人员故意造成本法第60条第1款规定的保险事故外,保险人不得对被保险人的家庭成员或者其组成人员行使代位请求赔偿的权利。”对于家庭成员的范围,由于《保险法》未作明确规定,容易造成司法实践的混乱。我们认为,对于被保险人的家庭成员,应当作广义的理解与把握,对其可以界定为:与被保险人共同生活在一起,有一定的时间性和连续性,且相互间进行扶养、扶助或赡养的成员。由于家庭成员与近亲属之间具有一定的交叉和重叠,对于在血缘上具有同源关系的自然血亲,如伯、叔、姑与侄、侄女,舅、姨与甥、甥女,堂兄弟姐妹,表兄弟姐妹等,在一起共同生活的,也应当作为家庭成员来对待。对于被保险人的组成成员,则应作狭义的理解,指为被保险人的利益或者接受被保险人的委托或者与被保险人有某种特殊法律关系而进行活动的人,包括被保险人的雇佣人员、合伙人和代理人等,这部分人常是代替被保险人履行行为的人,其履行职务的行为所造成的损害由被保险人承担责任,所以保险人不能向其求偿。

三、保险代位求偿权行使金额的限制

代位求偿权的范围不得超过保险人给付的保险金。代位求偿权制度的主要功能之一在于防止被保险人获得双重利益。对于保险人已赔付的部分,被保险人相应部分的损失已得到填补,就该部分损失,其不得再向第三人要求赔偿,保险人在其赔偿范围内,取得对第三人的赔偿请求权,否则,保险人将构成不当得利。如果保险人从第三人处取得的赔偿金超出了其已支付的保险金,保险人应将超出部分返还给被保险人。因为对第三人请求赔偿本是被保险人的权利,保险人仅在其已支付的保险金范围内取得对第三人的赔偿请求权,其支付范围内的赔偿请求权仍应由被保险人享有,所以,保险人取得的超过其赔偿金范围的数额应退还给被保险人。第三人也可基于不当得利要求其返还。我国《保险法》第60条、《海商法》第254条对此作出规定。

我国《保险法》第60条第3款规定:“保险人依照本条第1款规定行使代位请求赔偿的权利,不影响被保险人就未取得赔偿的部分向第三者请求赔偿的权利。”在这种情况下,被保险人可向第三人请求其未受补偿的部分,保险人可基于其代位求偿权要求第三人为相应的给付。如果第三人的清偿能力难以同时满足被保险人的继续求偿权和保险人的代位权时,是优先满足被保险人的继续求偿权还是保险人的代位权?我们认为,从保险的功能和作用来看,优先实现被保险人的继续求偿权更符合立法本意。保险人只能在被保险人获得全部损失补偿后,对应当承担赔偿责任的第三人行使代位权,除非保险合同中适用了比例分摊的条款。[2]

四、保险人的弃权对保险代位求偿权行使的限制

(一)保险人放弃代位求偿权的原因分析

保险人放弃代位求偿权往往有以下几种原因:1.因利益冲突而放弃。比如说,在责任保险市场发达的国家,追偿主要是在保险公司之间进行,因此保险公司不能只考虑追偿收益而不考虑追偿责任,追偿收益和追偿责任相互抵消后,只是在原地打了个转。正是基于这种情况,许多国家的保险公司通过协议约定互相不进行追偿,比如英国和加拿大,汽车保险人之间达成的“撞撞协议”,是指保险人之间的协议,双方同意不管依各自的保单各自的被保险人是否有权获得保险金,保险人都予以理赔,并尽力劝阻各自的被保险人不要向对方提出索赔。2.因利害关系的影响而放弃。比如追偿成本支出较大,追偿产生的费用可能超过可得利益,为了避免“赢了官司赔了钱”的尴尬局面,或考虑到应保持与有关方面的良好关系等等,保险人往往会放弃代位求偿权。3.因保险人法律观念淡薄而放弃。目前在国内保险业务中代位求偿十分不受重视,很多保险公司尚未成立专门的代位追偿部门,也未把代位求偿结果列入保险业经营考核指标,这都不利于代位求偿权的行使。

(二)保险人放弃保险代位求偿权的条件

保险人向被保险人给付保险赔偿之后,在符合法律规定的情形下保险人便取得了保险代位求偿权。保险人取得了从被保险人转移而来的向第三人的债权请求权。对于该项权利,保险人在不影响社会公共利益和他人权利前提下,可以对其享有的保险代位求偿权进行自由的处分甚至放弃,法律无需加以限制。保险人可以放弃期待中的代位求偿权也可以放弃现实中的代位求偿权。保险人与被保险人签订保险合同时,法律赋予了保险人将来条件成就情况下行使代位求偿权的可能,这种权利便是期待下的保险代位求偿权。保险人可以通过合同的约定或订立特别协议,与被保险人协议约定放弃其期待下的保险代位求偿权。如果这样,在保险事故由第三人造成的情况下,保险人即使已向被保险人支付保险赔偿金,也再无权向第三人行使代位求偿权。若保险事故是由第三人造成,并且保险人已经向被保险人支付了保险赔偿金,其便取得了向第三人代位求偿的权利,这种权利可以立即付诸实现,因此是现实中的代位求偿权,这种权利保险人同样可以放弃。不过,不论是期待下的还是现实中的代位求偿权,保险人要想放弃,需要满足下列条件:第一,保险人放弃代位求偿权的行为不能违反法律规定,不能损害公共利益。也就是说,保险人放弃的权利必须是法律允许放弃的权利,保险人不得因放弃该项权利而损害社会公共利益或他人合法权益;第二,保险人必须是自愿放弃行使代位求偿权。弃权行为是保险人对自己所享有权利的自由处分,保险人的意思表示需要真实。如果保险人在受欺诈或胁迫等情形下作出放弃代位求偿权的意思表示,此意思表示不能认为是真实的,该弃权行为无效;第三,保险人需要无保留地放弃代位求偿权。如果保险人在放弃代位求偿权时作出保留,则其仍可能对第三者行使代位求偿权。

(三)应避免保险代位求偿权的不合理放弃

保险人放弃代位求偿权会产生一些不良后果:一是使致害第三人逃避了相关的民事责任,无形中纵容了第三人的侵权行为或者违约行为等;二是阻却保险公司自身效益的提高。之前我国保险市场是由中国人民保险公司进行垄断经营,随着保险业的发展和我国金融业市场对外开放的加剧,保险业的竞争日益激烈,代位求偿逐渐显示出了其优越性,能够为保险公司带来更多利润。尤其是在涉外业务中,保险代位求偿已发挥了较大作用。原因是涉外财产保险代位求偿数额巨大,不追偿就可能严重影响保险业的发展。然而国内保险业务代位求偿受重视程度仍然不高。鉴于放弃代位求偿权行使产生的诸多不利影响,我们认为,保险公司应当格外重视代位求偿权的存在,提高代位求偿的意识,维护代位求偿制度的行使,这样不仅能够使保险人从中获得利润,也能促进代位求偿制度的健康发展,达到多赢的效果。

五、被保险人的弃权对保险代位求偿权行使的限制

保险代位求偿制度中保险人享有并不优于被保险人原有的对第三人的权利,若该权利存在“瑕疵”,如被保险人放弃对第三人的损害赔偿请求权,或与第三人就赔偿数额达成和解,则第三人的抗辩权不因债权的转移而受到影响,仍可以对抗被保险人的理由对抗保险人。在此情况下,保险人的代位求偿权有损害或丧失的危险。所以法律从后果的角度,对被保险人权利放弃行为作出了限制性规定。

(一)保险合同订立前的弃权

保险合同订立前,被保险人与第三人达成免责条款,此时因为还不存在保险合同,故与保险代位求偿权无涉,其弃权行为有效。第三人因此可以取得对保险代位求偿权的抗辩事由。

问题是,保险人能否因此对抗保险事故发生后被保险人的保险赔偿金给付请求权,我国法律对此没有规定。理论上则认为,在保险合同成立前,被保险人预先放弃对第三人的赔偿请求权,保险人已知或应知其事实,保险人应受被保险人放弃赔偿请求权的约束。[3]在发生保险事故后,第三人因为被保险人预先放弃赔偿请求权而取得之利益,可以有效对抗保险人的代位求偿权,保险人应当向被保险人承担保险责任。具体到实践中,又有以下四种情形。

1.保险合同的明确约定。对于被保险人在保险合同成立前放弃对第三人的赔偿请求权的行为,保险合同对其后果已有约定的,应依照其约定来确定保险责任的大小及有无。如保险合同明确约定在此情况下保险人可以减扣部分保险金的或者保险人声明被保险人的此放弃行为对保险人无效的,该约定应具有溯及力,保险人可依照约定行事。

2.违反如实告知义务。如果保险合同对被保险人在签订保险合同前放弃对第三人的赔偿请求权没有明确约定,而保险人在订立保险合同时询问投保人该事实时,投保人没有如实告知,那么在发生保险事故后,保险人可以以投保人违反如实告知义务为由拒绝承担保险责任。如果投保人如实告知的,保险人可根据告知的情况,决定是否承保及是否提高保险费率。

3.被保险人的恶意。保险人若能举证被保险人在订立合同前对放弃损害赔偿请求权有恶意,即故意以损害保险人代位权为目的的,保险人则可以对抗被保险人的保险赔偿金给付请求权。

4.保险人已知的事实。保险人在订立合同时已经知道被保险人放弃的事实或在通常业务中知道或应该知道存在此种条款的,则应承担保险责任。如在海上货物运输方面,各国普遍承认承运人非完全过失责任制,对于航海过失和管理船舶过失造成的货损,承运人是免责的。另外,在国际上船舶拖航合同中几乎毫无例外地约定,拖轮、引航员对任何损失不负责任。对此类条款,被保险人无须告知保险人,也不能因此视为被保险人损害保险人的保险代位求偿权。[4]

关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知

建设部


关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知

建住房电[2005]33号


各省、自治区建设厅,直辖市建委、房地产局、规划局(规委),新疆生产建设兵团建设局,计划单列市、省会城市(自治区首府)建委(房地产局、规划局):

  为认真贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号,以下简称《通知》),指导各级建设(房地产、规划)主管部门切实做好调控房地产市场、稳定住房价格的各项工作,确保房地产市场健康发展,现通知如下:

  一、 认真学习领会文件精神,全面落实各项调控政策

  房地产业是国民经济支柱产业。解决当前房地产投资规模过大、住房价格上涨过快等突出问题,是当前加强宏观调控的重要任务。《通知》阐明了当前加强房地产市场引导和调控的重要意义;明确了稳定住房价格的基本原则、基本思路及主要政策措施,对各地区、各部门的工作提出了明确要求。各级建设(房地产、规划)主管部门一定要认真学习,深刻领会,坚决执行。

  要把贯彻《通知》精神与国务院关于加强房地产市场调控、稳定住房价格的一系列重要决策结合起来,自觉服从国家宏观调控大局,增强全局意识和责任意识,切实把思想和行动统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来,统一到加强宏观调控、切实稳定住房价格的决策部署上来,统一到树立和落实科学的发展观和正确的政绩观上来。

  各级建设(房地产)主管部门要切实担负起房地产市场宏观调控牵头单位的重要责任,在当地政府的统一领导下,结合当地实际,提出贯彻《通知》的具体意见和措施,明确工作职责和任务,做好组织实施和协调工作。属于建设(房地产、规划)主管部门自身职责范围内的事项,要抓紧抓实;涉及土地、财税、金融等调控政策的落实工作,要主动协调,密切配合,确保国务院各项调控政策措施落到实处。切实做好供需双向调节,遏制投机性炒房,控制投资性需求,鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费等各项工作。

  二、强化城市规划调控,改善住房供应结构

  切实做好普通商品住房和经济适用住房建设工作,对改善住房供应结构、稳定住房价格具有重要作用。各地要完善住房供应政策,加强经济适用住房的建设和管理,增加普通商品住房供应,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。市、县建设(房地产、规划)主管部门要会同有关部门尽快提出今明两年普通商品住房和经济适用住房的建设规模,经市政府批准后公布,并报省建设厅备案。明年的项目要纳入正在编制的近期建设规划,做出具体的进度安排。去年以来,住房价格上涨幅度超过两位数的市县,近期居住项目安排要以中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房项目为主,按照控制性详细规划要求,明确年度的开工、竣工面积和占住房建设总量的比例,报市政府批准后,及时向社会公布,接受公众监督,稳定市场预期。各市(县)建设(房地产、规划)主管部门要把住宅建设发展专项规划,纳入当地“十一五”规划,抓紧组织编制。

  对近期已安排的中低价位普通商品住房项目,市、县规划、房地产主管部门要督促项目业主抓紧申报。对申报的项目,规划部门要优先办理规划审批手续,加快工作进度。土地供应前,房地产主管部门要主动会同有关部门及时提出住房销售价位、套型面积等控制性要求,确保其作为土地出让前置条件的规定得到落实;要合理确定供应对象,保证中低价位、中小套型住房的有效供应,满足中低收入家庭住房需求。

  城市规划主管部门要加强房地产开发项目的规划许可监管,配合国土资源部门做好对闲置土地的清理工作。对已经规划许可但2年仍未开工的住房项目,要再次进行规划审查,责成项目开发建设单位对未能开工的原因作出说明。对没有正当理由不开工建设的,要督促其尽快开工;对违反规划许可的,要坚决予以撤销。严禁借规划再次审查之际,擅自变更控制性详细规划规定的各项控制指标。省、自治区建设厅、直辖市城乡规划主管部门要加强对各市(区)、县执行情况的监督检查。

  三、整顿规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为

  当前一些地方出现的投机炒房行为,是造成住房价格过快上涨、市场秩序混乱的重要原因。根据城市房地产管理法的有关规定,国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。同时,实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案。各地房地产主管部门要坚决贯彻执行国务院关于禁止期房转让的决定,认真组织实施,在预售合同备案、房屋权属登记等环节严格把关。直辖市、计划单列市、省会城市和住房价格上涨过快的重点城市,今年6月底前要基本实现商品房预销售合同网上即时备案,其他有条件的市县也要抓紧推进这项工作。地方有关期房交易的规定与国务院决定不一致的,应停止执行。要积极配合税务部门加强相关税收的征管,落实区别征收营业税等税收政策,加大对投机性投资性购房行为的调节力度。

  继续抓好房地产市场专项整治工作。要会同工商、物价、国土资源等部门完善整治工作方案,严格房地产开发企业和中介机构的市场准入,加强资质核准及日常监管工作。未取得相应资质的,不得从事房地产开发和中介活动。要依法严肃查处违法违规销售等行为。重点查处虚构买卖合同,囤积房源;发布虚假广告,提供不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价,诱骗消费者争购;以及炒买炒卖和囤积土地,违反规划及控制性要求的行为。其不良行为要记录房地产企业信用档案。对一些情节严重、性质恶劣的典型案例,要会同有关部门及时督查督办,并公开予以曝光。

  四、抓紧制定享受优惠政策普通住房的具体标准

  省、自治区建设厅、直辖市建设(房地产)主管部门要依据《通知》规定的条件,从合理引导住房建设与消费、大力发展节能省地型住宅、鼓励中小套型中低价位普通住房建设出发,会同有关部门抓紧研究提出当地享受优惠政策普通住房的具体标准,经省、自治区、直辖市人民政府批准后,于今年5月31日前公布执行,确保住房转让环节营业税政策调整等措施得到落实。具体标准制定中,要根据本地实际,从严掌握,不得突破《通知》的有关规定。要抓紧研究制定同级别土地上住房平均交易价格公布办法,为标准的执行提供可靠依据。各直辖市、计划单列市和省会城市的具体标准公布之前,要严格按规定报建设部、财政部、国家税务总局备案。对不按规定备案、擅自突破《通知》规定条件的,建设部将会同财政部、国家税务总局予以通报。5月31日前没有对外公布具体标准的地区,即按《通知》规定的三项条件执行,不再上浮。

  五、加快经济适用住房建设,完善廉租住房制度

  各地要认真贯彻《经济适用住房管理办法》,加强经济适用住房建设和管理。要积极协调国土资源等部门,根据经济适用住房需求情况,落实项目用地,落实经济适用住房的各项优惠政策。严格执行经济适用住房项目招投标制度,实行政府指导价,切实降低开发建设成本,严格将开发利润控制在3%以内。严格将把经济适用住房套型面积控制在小套型60平方米左右、中套型80平方米左右。

  各市、县建设(房地产)主管部门今年内要完成城镇最低收入家庭住房困难情况的调查工作。在全面掌握本地区廉租住房需求情况的基础上,建立保障对象档案和廉租住房管理信息系统。要积极会同有关部门,切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定,逐步扩大廉租住房制度覆盖面。

  各地要进一步完善经济适用住房和廉租住房享受资格审查制度。不符合条件的,不得享受有关优惠政策。省、自治区建设厅、直辖市建设(房地产)主管部门要加强对市(县)住房保障工作的监督检查,认真落实目标责任制管理。建设部及各省、自治区建设厅、直辖市建委(房地产局)要对各地经济适用住房和廉租住房制度建设情况定期予以通报。

  六、加强房地产市场监测,加快市场信息系统建设

  各地要加快房地产市场信息系统建设,及时进行房地产市场运行态势和房价变动情况分析,为政府加强和改善房地产市场宏观调控提供有力的依据。为加强房地产市场监测,建设部将从2005年7月份起,公布40个大中城市房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告。省、自治区建设厅要加强对市(县),特别是已列为全国重点监测城市房地产市场信息系统建设工作的指导、督促,确保40个大中城市今年6月底前,基本完成信息系统建设第一阶段的验收工作。

  七、加强舆论宣传力度,正确引导市场心理预期

  要加大对《通知》的政策宣传力度,把握正确的舆论导向,合理引导市场心理预期。要采取多种形式,加强对有关政策措施的解释宣讲工作,让广大群众正确理解国务院的决策部署及稳定住房价格的各项政策措施。要完善市场信息披露制度,适时披露土地供应、市场供求及地价、房价变动等信息,增强市场透明度。对一些单位、个人及媒体歪曲宏观调控政策,恶意炒作、误导消费者的,要坚决予以制止,并及时予以澄清。

  八、加强监督检查,落实地方责任

  各级建设(房地产、规划)主管部门,特别是省、自治区建设厅、直辖市建委(房地产局)要在当地政府统一领导下,会同有关部门,加强对当地稳定住房价格工作的监督检查,对问题突出地区要重点指导,及时总结推广好的经验和做法。对住房价格上涨过快、投资增幅较大、结构性矛盾突出、拆迁规模反弹大的地区,要及时作出处理,并予以通报。按照国务院的部署,建设部等七部门近期将组成联合检查组,对部分省市贯彻落实国家宏观调控政策,切实稳定住房价格工作进行专项检查。

  请各地将贯彻落实《通知》中出现的新情况、新问题,及时告我部住宅与房地产业司。

建设部
二○○五年五月二十六日



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