公房改私后产权人诉求同住人腾房案的法理析辩/张生贵
作者:法律资料网 时间:2024-07-08 22:48:44 浏览:8412
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【要点提示】
公有住房依照国务院房改政策，由承租人回购后，因家庭成员之争，产权人诉求同住人腾房，有的法院以物权法为裁判依据，支持产权人的诉求，有的法院以宪法性原则及民法通则第五条、合同法第八条等总则性条款为裁判前提，驳回产权人的诉讼请求。由于缺乏统一的裁判依据，造成同案不同判的现象，如何研判此类案件的司法审判思路，长期代理公房纠纷的律师通过细辩法理，从法律基本原则的高度给出答案。
【基本案情】
上诉人刘某某与被上诉人潘某某系家庭亲属关系，潘某某是刘某某的继母，2011年刘父去世后，潘某某起诉要求刘某某腾房，2012年4月15日，北京某区法院以1044号民事判决，判令刘某一家人腾房，其中还有刘某未成年的女儿，一审以民事诉讼法第六十四条规定为裁判依据，认为刘某某未能提交充分证据。刘某以该判决对基本事实认定错误，适用法律不当，裁判结果违背宪法基本原则为由提出上诉。请求依法撤销第1044号民事判决第一项内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
【法理析辩】
一、原审对基本事实认定错误，关于“未提交充分证据”的裁理错误：
讼争房屋最初系上诉人刘某某父亲单位分配的公有住房，上诉人刘某某1990年居住诉争房屋，刘某某的女儿一出生就住在上述房屋内，一家人持续居住至今，对上述房屋享有居住权。上诉人的户籍在此房，在本市内没有其他住房，无固定收入，无力购置房产，不具备腾房条件。
涉案房屋房改时，上诉人出资购买，虽然产权登记在被上诉人名下，但上诉人享有法定权利，原审以“未提交充分证据”为由判决腾房，违背宪法基本原则。（2012）民初字第1044号民事判决遗漏上述重要事实、裁判结果违背法律，依据《民事诉讼法》第一百五十三条（二）（三）项规定，应予撤销改判，上诉人及未成年女儿对中关村房屋享有法定居住权，被上诉人的腾房主张侵害了未成年人的合法权益，应予驳回。
二、原审适用法律错误，价值理念判断欠妥：
上诉人刘某某系公有住房的合法居住人，上诉人刘某某的女儿系未成年女儿，由刘某某抚养并监护，原审裁判未成年人搬出监护人的房屋，冒天下之大不韪，居住权是保障家人基本生存需要，原审判决结果无视社会效果，原审以《民事诉讼法》第六十四条为裁判性依据否决上诉人的居住权抗辩，明显有违审判思路，隐含支持所有权人的腾房主张，这是极为错误的，违背“以人为本”的基本司法底限及保障人权的宪法根本原则。
长期居住取得共居人资格：上诉人长期居住在涉案房屋内，1999年房改时被上诉人取得所有权，但上诉人承担管理维护的基本义务。此房系上诉人刘某某父亲的单位分配的公有住房，依据《北京市公房管理规定》，上诉人是与公房承租人共同居住的家庭成员，系合法共居住人。
2、公有住房性质上是国家分配的一种福利：公正妥善的裁处房改房产权人与共居人之间的争议，必须以国务院房改配套政策为大前提，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（十八）规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。足见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人独有的权利。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。
房改目的是建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的住房供应体系，《决定》规定向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，解决住房困难，保持社会稳定和政治安定，减轻社会负担，房改房一般住用五年后可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权。
原审机械地以“谁取得产权谁就有权根据自己的意愿撵走非产权人”的思维极其错误，与国务院房改政府及保障困难家庭居住条件若干规定相背离。《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到断定。被上诉人的代理人辩称房证写谁名字，谁就有权让他人腾房，这样的说法于法有悖，原审坚持的裁判思路及价值判断错误，应予纠正。
3、北京高院对享有居住权的人不得判令腾房有明确的司法批复：
北京市高级人民法院民一庭对北京市第二中级人民法院民一庭请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅、王立红财产权属纠纷案的答复（2003年9月2日）。你庭关于刘士奎与刘鸿宇、刘景、王立红财产权属纠纷一案如何使用法律的请示收悉。经研究认为，根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享有人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。因此，在本案中，刘毅享有诉争房屋的居住权，王立红、刘鸿宇作为刘毅的配偶和子女与刘毅同住，亦属该房屋的共居人，刘士奎无权要求刘毅等腾房。故对刘士奎请求刘毅腾房和补付此前的房屋使用费的请求可不予支持。
参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条规定，共同居住人的相关权益应当得到法律保护，请二审法院依法认定上诉人对现行居住的房屋享有居住权，被上诉人无权要求腾房。
4、同案应当得到同判：东城区人民法院（2003）东民初字第182号民事判决裁判要旨：法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号，其经王淑英同意自1997年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，与王淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间享有合法居住权。北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事判决、北京市第二中级人民法院（2003）二中民终字第04272号民事裁定：北京市东城区人民法院经审理确认，公民的合法权益受法律保护，本案中，讼争房虽由谢考进承租，但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼争房享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明确表示不同意，且二人在本市无其他住房，不具备腾房条件，故谢考进要求谢会来、德荣丽腾房理由不足，本院不予支持，据此判决驳回谢考进的诉讼请求，判决后谢考进不服，持原诉请求及理由上诉到北京市第二中级人民法院，后撤回上诉。
类案的客观事实表明，诉争房由公房转为产权房，被上诉人以较小的对价取得房屋产权，共同居住人刘某某、刘某某的女儿、刘某某家人不成为房屋的所有权人，但没有明确放弃居住权，不能因此排斥上诉人及未成年女儿在房屋内的居住权。
生存权是最基本的人权，宪法明确规定尊重和保护公民的基本人权，刘某某、刘某某的女儿、刘某某家人的居住权应受法律确认和保护，被上诉人不让上诉人居住房屋，事实上剥夺了其最基本的生存权。审判结果尤其是民事裁判的形成，法律效果并不只是唯一决定因素，民事诉讼以解决纠纷，妥当地实践定分止争、保障权益为目的，在个案中社会效果不能忽略，我们不能直视更多的人无家可归而无动于衷，更不能在僵化司法理念指导下对此种形势推波逐澜。
三、原审裁判违背宪法关于尊重和保障基本人权的原则：
在处理房改房权属纠纷案件中，同住人口是否对房屋具有共同居住的权利，破解这一难题主要看家庭成员关系、是否有腾房条件、共居时间长短等情况。被上诉人在取得公房时，除承租代表人外，同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件，或其他同住人口交纳了房改款的，即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可构成共有或共居关系，涉案房屋由上诉人出资购买，房证虽然写成被上诉人，但上诉人享有合法居住权。
“审判实践中房改后的产权人起诉原共同承租人腾房的情况较多，法院裁判时一般不应改变房屋居住现状，在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，应驳回原告的诉讼请求（摘自法官说法第85期2008年2月22日见报）”。转载请注明出处著作权人。
好律师张生贵 13240422999
二0一二年四月二十一日
国务院办公厅关于地方政府不得对外举债和进行信用评级的通知
国务院办公厅
国务院办公厅关于地方政府不得对外举债和进行信用评级的通知
国务院办公厅
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
最近，一些地方拟以地方政府名义发行境外债券，并请国际评级机构进行地方信用评级。这是涉及我国财政和外债管理体制的重大问题，不能各行其是。经国务院批准，现将有关事项通知如下：
一、根据国家现行有关法律和规定，地方财政不能搞赤字预算,地方政府无权对外举债。因此，地方政府没有必要进行信用评级，正在进行的要立即停止。
二、发行境外外币债券属于借用国际商业贷款范畴，因此，必须严格按照国务院关于加强借用国际商业贷款的有关规定办理，即借用国际商业贷款必须有国家计委批准的借款指标，纳入国家利用外资计划；包括发债在内的对外筹资，必须由中国人民银行批准的具有国际融资业务经营权
的金融机构办理；对外筹资的方式、成本、市场、时间等由国家外汇管理局审批、监督和管理。
1995年1月11日
关于印发《农业部关于加强农业建设项目管理工作方案》的通知
农业部
关于印发《农业部关于加强农业建设项目管理工作方案》的通知
农业部
农计发[2005]39号
各省、自治区、直辖市及计划单列市农业、农机、畜牧、农垦、渔业厅（委、局、办），新疆生产建设兵团，部有关直属单位
为贯彻落实2005年中央1号文件精神，进一步加强农业建设项目管理，确保建设进度和工程质量，提高投资效益，按照农业部党组关于转变作风、推动工作、促进发展的要求，我部制定了《农业部关于加强农业建设项目管理工作方案》。现将方案印发执行，请结合实际制定本地区、本单位加强农业建设项目管理工作方案，并于今年7月15日前报我部备案。
农业部
二○○五年六月十四日
农业部关于加强农业建设项目管理工作方案
为贯彻落实2005年中央1号文件精神，进一步加强农业建设项目管理，确保建设进度和工程质量，提高投资效益，按照农业部党组关于转变作风，推动工作，促进发展的要求，制定本方案。
一、必要性和紧迫性
党中央、国务院把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重,近年来不断加大农业投入力度，对改善农业基础设施条件，提高农业综合生产能力发挥了重要作用。加强项目管理，实现投资目标，是落实中央投入政策，促进粮食增产、农业增效、农民增收的重要举措。
随着“两个趋向”论断的提出，农业投资规模将继续增加，农业建设领域将不断扩大，项目管理的任务越来越重；同时，基本建设管理法律法规逐步完善，对农业建设项目管理工作的要求越来越高。迫切需要各级农业部门进一步加强项目管理，提高管理实效。
近年来，各级农业部门高度重视农业建设工作，采取了完善规划，健全制度，强化监管，落实责任等一系列措施，农业项目管理的制度化、规范化不断加强，农业投资效益明显提高。但“重争取投资，轻项目管理”的倾向依然存在，前期工作不扎实，建设进度缓慢，财务管理薄弱，以及违反基本建设管理程序等问题时有发生。进一步加强项目管理，抓紧解决上述问题十分必要而紧迫。
二、工作思路
认真贯彻《国务院关于投资体制改革决定》，以完善规划为基础，加强前期工作；以制度建设为保障，规范管理行为；以队伍建设为手段，增强服务能力；以监督管理为重点，解决突出问题；以总结评价为依据，改进管理工作。通过项目管理水平的提高，实现投资效益提高，农业基础设施条件改善，农业综合生产能力增强的目标。
从今年开始，力争用三年的时间，逐步建立一套比较完善的项目管理制度，培养一批业务熟悉的农业项目管理人才，创建一个透明高效的项目管理信息网络，形成责任明确、监管有力、协调高效的管理机制，更好地发挥投资效益。
三、工作重点
（一）完善建设规划，搞好前期工作
根据国民经济和农业发展“十一五”规划，抓紧制定和完善以农业“七大体系”为主体的重大农业建设规划。省级农业行政主管部门要紧密结合当地实际，与国家相关规划和地方发展规划相衔接，研究制定本区域的农业建设规划。以建设规划为基础，根据实际需要，区分轻重缓急，充分利用已有工作基础，加快项目前期准备工作，提高前期工作质量，储备一批重大项目，为争取投资打好基础。当前要重点做好优粮工程、种养业良种工程、动植物保护、渔政渔港、农村沼气和退牧还草等方面的项目前期工作。
（二）健全管理制度，规范建设行为
农业部根据国家投资体制改革决定和相关配套规章的要求，修改和完善基建项目管理和农业综合开发项目管理规章。组织制定《农业建设项目专家评估办法》、《农业建设项目初步设计评审委托管理办法》、《农业建设项目检查工作细则》、《农业建设项目违规问题处理规定》和《农业建设项目信息公开制度》等管理工作制度。同时，加快制定农业工程建设标准，进一步提高项目建设的规范化水平。
各级地方农业行政主管部门和项目单位应根据国家和农业部颁布的项目管理规章，结合本地实际，逐步完善项目管理制度体系，把项目管理真正纳入法制化、规范化轨道。
（三）加强监督检查，堵塞管理漏洞
农业部将每年组织一次重大农业建设项目专项检查。各省级农业行政主管部门和项目单位负责组织本辖区或本单位建设项目的抽查和自查工作。省级抽查率不低于30%（包括农业综合开发项目）。在此基础上，农业部组织对重点基本建设项目和农业综合开发项目进行抽查，抽查率不低于10%。农业部将根据抽查情况，督促主管部门和项目单位对存在严重问题的项目限期整改。
2005年农业部重点开展两项工作：1、组织对2003年安排的种养业良种工程、动植物保护工程、渔港、农产品质量安全体系、农垦公检法、农业综合开发等项目进行检查。2、组织2004年整改项目的复查，重点检查项目整改情况，拟于今年9月底前完成，对不能按期完成整改任务的项目要提出进一步处理意见。
（四）清理逾期项目，加快建设进度
各省级农业行政主管部门、直属直供垦区和部直属单位要对逾期未开工和超期未完工项目逐一清理，对在建项目要采取有效措施，按期建成。2005年农业部组织对1998-2003年项目清理结果进行核查。
按照农业部《关于加快项目竣工验收工作的通知》（农计发[2005]7号）要求，加快组织已完工项目的竣工验收工作。2005年基本完成已完工项目的竣工验收工作。今后，对完工并具备验收条件的项目，要确保在90天内完成竣工验收工作，并及时办理固定资产移交手续。要积极探索建后运行管理机制，充分发挥投资效益。各省要按照农业综合开发项目管理的有关规定，组织验收2000-2002年立项的农业综合开发项目。
根据《农业建设项目监督检查规定》（农计发[2004]10号）的有关要求，对逾期（下达投资计划1年）仍不开工的建设项目，原则上撤销建设项目，收回已下达投资，再根据实际情况提出进一步处理意见。对于同一建设单位有两个或两个以上建设项目尚未竣工验收的，或有一个项目逾期未建成的，原则上不再安排新项目。对建设项目进展缓慢、在建项目多、投资结转量大的省份和单位，农业部将减少安排新建项目和投资。
（五）加强人员培训，提高队伍素质
农业部重点组织好四类培训：第一类，把农业建设项目管理知识纳入农业部干部培训计划；不定期对部机关有关项目管理人员进行培训。第二类，3年内完成省级农业行政主管部门和部直属单位基建计划、财务管理人员的轮训。第三类，每年对农业综合开发农业部专项新建项目的单位负责人和会计人员进行培训。第四类，农业部有关行业司局分别负责组织对省级对口业务处室（站）有关项目管理人员进行培训。
省级农业行政主管部门重点抓好优粮工程、种养业良种工程、动物防疫体系等重点项目承担单位法定代表人及项目管理人员的培训，同时对地县农业行政主管部门项目管理人员进行轮训。
（六）搞好总结评价，改进管理工作
农业部组织开展重点项目建设与运行情况的总结和评价工作。通过对已建成项目的总结和评价，及时总结项目建设经验，查找存在问题，深入分析原因，提出对策措施，为加强项目管理，提高决策水平，提供依据。2005年对无规定动物疫病区示范区和中心渔港两类项目的建设与运行效果进行初步总结和评价。
四、保障措施
（一）加强组织领导，落实管理职责
农业部有关司局要明确一位司局级领导作为本司局项目管理的责任人，一名处长作为具体工作负责人，并根据总体要求，研究制定本司局的工作计划。
省级农业行政主管部门主要领导，是本辖区农业建设项目管理的第一责任人。各地要结合本地区实际，研究制定加强项目管理工作的具体实施方案。要充实管理力量，配备专职人员，加强项目监管机构建设，不断加大项目管理力度。
（二）落实奖惩措施，实行责任追究
严格执行项目法人责任制和工程质量终身负责制，逐步建立健全建设项目奖惩和责任追究制。对建设质量、资金使用、财务管理、招标投标和基建程序等方面出现严重违规问题的项目，建议有关部门追究项目单位法定代表人和当事人的直接责任，以及相关主管部门和责任人的责任。
按照《农业建设项目监督检查规定》（农计发[2004]10号），把项目建设情况的评价结果与新项目的安排挂钩，对管理措施到位、投资效益好的省市和项目单位，给予表彰和投资倾斜等奖励。对于项目存在严重问题的省市和项目单位，分别采取责令限期整改、通报批评、暂停项目建设、撤销项目、收回项目资金、减少或暂停安排所在地和项目单位新建项目等处罚措施。鼓励各级农业行政主管部门和项目单位加大项目监管力度，对自行查处和整改的违规问题，免于责任追究。
（三）转变工作方式，强化服务职能
农业部组织建立农业建设项目管理信息系统，实现建设项目管理的数据化和网络化。当前要加快系统软件开发等相关工作进度，力争2005年底前投入试运行。
农业部确定部分重大农业项目作为联系点，对项目建设全过程进行跟踪调研督导。认真总结联系点项目建设取得的经验，及时解决存在问题，指导面上工作。2005年将优粮工程、动物疫病预防控制中心、中心渔港、秸秆养畜四类项目作为联系点。
（四）实行项目公开，接受社会监督
通过农业建设项目管理信息系统，公布农业建设项目的有关信息，增加项目管理的透明度，扩大社会和群众监管面。
农业部设立“农业建设项目举报电话”，专门受理群众对建设项目问题的举报。各级农业主管部门要通过设立举报电话、群众来信来访、媒体报道等各种渠道，广泛收集项目建设信息，主动接受社会和舆论监督。
（五）加强新闻宣传，扩大社会影响
各级农业行政主管部门和项目单位要利用广播电视、网络、报刊等新闻媒体，采取多种形式和手段，积极做好宣传发动工作，及时总结成功经验，宣传、推广和树立正面典型，为加强项目管理工作营造良好环境。
（六）落实管理经费，保障工作开展
农业建设项目管理是农业主管部门行政管理工作的重要内容。落实管理经费是做好项目管理工作的重要保障。各级农业行政主管部门要积极争取将农业建设项目管理工作经费列入财政预算，以保证各项管理工作的有效开展。
各级农业行政主管部门和项目单位要把加强项目管理作为落实2005年中央1号文件精神的具体行动，高度重视，加强领导，精心组织，周密安排，切实将农业项目管理的各项措施落到实处。力争通过3年时间使农业建设项目的管理水平迈上一个新台阶，为农业综合生产能力的提高做出新贡献。
