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刍议我国选举组织的改革与完善/郑超峰

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 09:53:47  浏览:9379   来源:法律资料网
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刍议我国选举组织的改革与完善

郑超峰
(中国政法大学研究生院 北京 100088 )

摘要:作为主持选举的选举组织机构的公正与独立是选举公平公正开展、公民选举权得以保障的一个重要因素,但目前我国法律对于选举组织方面的规定十分简单,实践中已暴露出我国选举组织机构存在着种种消极问题,亟待进一步规范。对于选举组织的改革与完善应在当前政治体制下,从现实出发,在各级人大常委下设立具有较高独立性的常设选举组织机构。通过选举组织的改革,推进我国选举制度的发展。
关键词:选举 选举组织 改革

选举是民主政治的基石,而选举的公正、客观及其民主性是否能够充分得以体现,在相当程度上取决于选举制度的设计,其中一个十分重要的问题就是——选举由谁组织和怎样来组织选举。我国现行的《选举法》对选举组织的规定十分简单,没有对选举机构和选举原则、程序作专门规定,法律过于模糊和原则的规定难以有效地规范选举机构权力的行使,这为选举中的暗箱操作、腐败和滥用职权留下了空间。本文拟就我国选举组织所存在的问题作浅略分析,并在借鉴西方国家选举机构方面规定基础上,提出改革和完善我国选举组织的路径与方案。

一、 我国现行法律关于选举组织机构的规定:
我国目前对于选举组织的规定,主要集中在《选举法》第七条:“全国人民代表大会常务委员会主持全国人民代表大会代表的选举。省、自治区、直辖市、设区的市、自治州的人民代表大会常务委员会主持本级人民代表大会代表的选举。不设区的市、市辖区、县、自治县、乡、民族乡、镇设立选举委员会,主持本级人民代表大会代表的选举。不设区的市、市辖区、县、自治县的选举委员会受本级人民代表大会常务委员会的领导。乡、民族乡、镇的选举委员会受不设区的市、市辖区、县、自治县的人民代表大会常务委员会的领导。省、自治区、直辖市、设区的市、自治州的人民代表大会常务委员会指导本行政区域内县级以下人民代表大会代表的选举工作。”

(一)选举组织的组成:在直接选举中,在县乡两级设立的选举委员会是组织办理本级人大代表选举事宜的临时机构,其组成人员由本区域内有关人员组成,由县级人大常委会任命。在实际操作中,选举委员会的成员主要是党委、人大和政府的有关负责人,特别是党委中的组织、宣传、统战,政府中的民政、财政部门,还有工会、妇联、共青团等部门的负责人。据有关调查显示,乡镇一级的选举委员会绝大多数由乡、镇党委书记担任、个别由副书记担任,委员一般四至六人,大多由党委组织委员、宣传委员、武装部长、妇联主任、团委书记、人大秘书担任。

(二)选举组织的职能:
在县级以上的选举组织,也即是县级以上各级人民代表大会常务委员会主持本级人大代表的选举。这里的主持,主要是确定选举时间、分配代表名额、提出选举工作要求、审查代表资格等。具体主持提名、酝酿、确定代表候选人以及投票、计票等工作,则由作为选举单位的下一级人民代表大会主席团负责。同时,省、自治区、直辖市和社区的市、自治州人大常委会还承担着指导本行政区域内县、乡人大代表选举工作。所谓指导,实践中实际上也是领导。
对于县、乡的选举委员会,根据1983年全国人大常委会《关于县级以下人民代表大会代表直接选举的若干规定》,选举委员会具有以下职权:(1)主持本级人大代表的选举;(2)进行选民登记,并做出决定;(3)划分选举本级人大代表的选区,分配各选区应选代表的名额;(4)根据较多数选民的意见,确定和公布正式代表候选人名单;(5)规定选举日期;(6)确定选举结果是否有效,公布当选代表名单。
除了法定选举组织机构外,实际中,我国还存在着一套党内的选举机构,这是党为实现对选举工作的领导而设立的选举机构。各级人大换届选举时,同级党委都相应设立选举领导机构。党内的选举领导机构,主要负责人事安排和选举工作的宣传、部署、协调等工作。这一实存内部机构是由我国的政治制度决定的,体现了党对选举工作的领导 。

二、 我国选举组织存在的问题:
二十多年的实践证明了选举组织机构在我国选举中起到很好的动员和组织作用,但是也暴露出不少问题,主要是以下几方面:
(一) 关于选举组织机构的稳定性和专业性方面:
在间接选举中,人大常委会主持选举工作,应该说稳定性没有太大问题,当然它有任期的限制,一届人大常委会也就主持一次选举工作。问题更多的是出在直接选举中的选举委员会上,该组织是一个临时机构,只是在筹备选举时成立,选举一结束即告解散。没有专门固定的工作人员。这就产生了几个问题:
一是由于选举委员会的人员不固定,只是为了选举的需要,临时从其他机构抽调人员组成,同时也没有对进入选举委员会的工作人员的资格条进行限制。可以说大多数选举工作人员是缺乏选举工作经验和专业有素的培训的,因此这些工作人员能否胜任选举这项涉及面广、事情庞杂、繁琐而又意义重大的工作,是值得怀疑的。因为这其中还涉及到对选举中产生的纠纷的裁决处理等法律专业性问题,例如对选举资格确认、选举的有效性和正当性认定等等。由这些人员所组成的选举机构很难保证其运作效率及其过程的合法有序。二是由于选举委员会是一个临时机构,那么对于选举中出现的一些失范甚至违法的行为,特别是其中一些需要进行较长时间的调查取证的问题,由于选委会在选举结束后即告解散,对此类问题缺乏专门机构负责处理,有的问题因而不了了之。三是由于选委会的缺乏稳定性,对于一些选举资料、档案甚至都难以很好保存。

(二) 关于选举组织机构的公正性与独立性问题
选举组织是组织和主持选举的机构,必须具有其高度的中立性和独立性,以确保其权威性和公正性。但是在我国,目前形成了各级人大常委会主持选举的格局,这也就是人民代表由人民选举产生,再由人民代表自己负责人民代表的选举事宜;立法机关既制定选举法,又具体执行其制定的法律。这在逻辑上是有些不同通顺的,有学者认为这违反了二律背反规律 。而从世界范围内来看,议会也大多是不管理自身的选举的,因为议会的功能质体现在制定和通过法律来规范国家政治和社会生活,他们不能运用行政方式对具体的公共事务在具体程序上进行操作性规范。当然我国是实行人民代表大会制度的国家,这一点可能有别于西方国家的理论。
另外,如前文所述在选举组织的组成方面,我国法律仅作了原则性规定,实践中多由党委、人大和政府及其各部门的负责人组成,而这些官员很多就是选举的候选人,而且实践中,选举委员会的成员当选的比例相当之高。这种情形,显然不符合独立、公正的要求,明显违反一般性的政府工作原则——“回避原则”。同时也违背“自己不能做自己法官”的法治精神,因为对于选举中产生的纠纷和争议,《选举法》规定必须先由人大常委会或选举委员会在法定期限内进行处理,也就是选举组织还扮演了司法裁判者的角色,而一旦申诉涉及一方是选举组织的成员,那么选举组织无疑是自己处理自己的案子,自己监督自己、纠正自己、自己做自己的法官,这明显是违背自然公正原则的。

(三) 关于选举组织机构的工作透明度和对其监督问题
由于法律没有明确规定选举组织机构的工作程序和规范,在实践中,不论党内的选举机构还是法律规定的选举机构的工作情况都是不对外公开的,外界无法了解其运作情况,因而更谈不上如何进行监督。
正是由于其不公开的工作状态,为选举中的暗箱操作、腐败和滥用职权甚至违法犯罪留下了滋生的温床。实践中,由于选举组织在组织和指导选举过程中故意曲解法律、规避法律甚至直接违反法律,侵害公民选举权的现象屡有发生 。他们往往打着为了贯彻“组织意图”或假借“组织意图”的旗帜谋取私利,往往对选民或代表自由行使选举权的行为进行有倾向性的影响,他们一般不采用暴力、威胁、欺骗等非法手段,但其破坏选举的民主性和公正性及结果的真实性可能更为恶劣。
在实践中,选举组织及其工作人员的违法选举行为主要包括:(1)接受候选人或助选人的贿赂;(2)变更、涂改、损毁选民名册获选票,或知情不举及未尽力制止;(3)滥用职权、妨碍选民自由投票;(4)窥探选民投票内容,妨碍选民投票;(5)纵容不合格的选民投票,知情不举或不加以制止;(6)在选票上附加任何符号;(7)在计票前或不计票时,私自参入选票,以影响选举结构,或故意错误的计算或记载;(8)非负责的选举工作人员持有保管选票的钥匙等。

三、 它山之石——西方国家关于选举组织机构的规定
选举是西方国家的一项十分重要政治活动,在这些国家大多由常设的中央选举组织,他们有着相同的性质和功能,只是在称谓和职权上大同小异。
西方国家的选举组织主要有:联邦选举委员会——美国常设的中央选举组织。他的基本职权是住持、领导和办理联邦选举事务。选举管理委员会——日本、韩国等国家设立的专门负责选举事务的常设选举组织。在日本,自1945年起就由选举管理委员会的设置,分中央和地方两个层级,两者分工不同,中央管理委员会主要职责是负责参议院“全国选区”议员的选举组织事宜。地方选举管理委员会不仅要负责都道府县等地方议会议员和知事的选举组织事宜,还有负责众议院议员和参议院地方选区议员的选举组织事宜。韩国也由选举管理委员会,并且是多级制,其职权较之日本的选举管理委员会更大些。选区委员会——德国常设的中央选举组织,其职责是专门负责全国的选区划分事宜,但不涉及其他选举事宜。

四、对我国选举组织的改革与完善的制度设计
对于我国选举组织如何改革和完善,有学者提出要设立全国性的高度独立的选举组织系统,即在中央设立全国选举委员会,在地方各级设立相应的组织,实行垂直管理,通过这样的制度设计以保证选举的公正性与专业性。也有学者提出应该回归1979年《选举法》制定以前的规定,即县级以下的选举由行政机关——民政部门负责。
针对我国选举组织现存问题,参考世界主要国家的做法,笔者认为:当前要改革与完善我国的选举组织,首先必须结合实际情况,在现行政治体制的框架内下,做到尽量与相关的法律衔接而进行,把阻力降在最低限度。在我国,共产党是执政党,是社会主义事业的领导核心,因此,毋庸置疑选举组织机构当然应该在党的领导下;另外,假设是由一个高度独立的机构来组织人大代表的选举,在目前情况下是走不通的。由于县级以上人大代表是实行间接选举,由下一级的人代会选出上一级的人大代表,因此如果由一个第三方来组织人代会的选举显然是不可行的,可以想象人大难以忍受第三方对其干涉。而且人大在全国各地已经有现成的组织网络和资源,而重新设立一个组织,无疑将会耗费巨大的人力物力,这是不经济的、不可行的。
现在可行的方案是在各级人大常委会下设立常设的选举组织工作机构,这一机构应该是有别于人大下面的专门委员会以及人大常委会下工作机构和办事机构,而应是具有较高独立性和权威性。可以这样进行制度设计:首先,该机构的负责人,一般由人大常委员会主任或同级党委书记担任,或者是已退休的德高望重的老同志担任;其次,在人员组成上,为了体现广泛的代表性和参与性,可按一定的比例分配名额给共产党员、民主党派和无党派人士;其三,规定选举机构中成员若成为候选人则必须回避,退出选举机构;其四,选举组织机构的任期应相对较长,同时规定非有法定事由选举工作人员不受撤职、罢免。该组织受本级人大常委会和上一级选举组织机构的双重领导。同时,还应规定该机构的运作原则和规范。并且实行信息公开制度,保障公众的知情权,接受新闻媒体和人民群众的监督。另外,对于选举机构及其工作人员的违规违法情形,规定相应具体而明确的制裁措施。
当然从长远上看,设立全国性的选举组织系统是确保选举的公正性与客观性的根本措施,但这有待于我国政治民主进程的发展,特别是扩大直接选举,直至实行全国范围内的直接选举。推进政治体制改革的深入,建立社会主义民主政治是我党所确定的目标,由独立的选举机构来主持人大代表的直接选举,既可以扩大公民的政治参与机会,又可以保证选举的公正性与客观性,从而确保公民政治参与的有效性。这与我们的政治目标是相一致的。我们期待通过选举组织的改革推动我国选举制度的改革,进而推动我国政治体制改革的继续深入。


参考文献:
1、 蔡定剑.中国选举状况的报告.[M],北京:法律出版社,2002.9
2、 焦洪昌:选举权的法律保障[M],北京:北京大学出版社,2005.11
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河池市有形土地市场管理暂行规定

广西壮族自治区河池市人民政府


河政发[2003]9号

关于印发《河池市有形土地市场管理暂行规定》的通知

各县(市)、自治县、区人民政府,市直各委、办、局:
《河池市有形土地市场管理暂行规定》已经2003年2月23日市人民政府第三次常务会议通过,现予印发,自2003年4月1日施行。


 

  河池市人民政府
二00三年四月一日



河池市有形土地市场管理暂行规定

第一章 总 则


第一条 为了改革土地审批制度,建立和完善有形土地市场,规范土地交易行为,防止国有、集体土地资产流失,依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)和《广西壮族自治区人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》(桂政发[2001]88号)等有关规定精神,结合我市实际,制定本暂行规定。

第二条 在本市进行土地使用权交易活动的,按本规定执行。

第三条 市国土资源局是市有形土地市场行政主管机关,市土地交易中心是市人民政府指定的土地交易机构。

第四条 土地使用权交易应当遵循公开、公平、公正的原则。

第五条 市国土资源局要切实加强对土地交易市场的管理,市建设、规划、物价、计划、外贸、房管等有关部门应在各自的职责范围内,积极协助市国土资源局做好有形土地市场的管理工作。

 

第二章 交易范围

 

第六条 下列土地使用权交易,必须进入市土地交易中心公开进行:

(一)政府出让经营性房地产项目(指商品住宅、写字楼、商铺、酒店及高级娱乐设施,不包括工业厂房和福利住宅),及其他具有竞投性的项目用地;

(二)原经市人民政府批准划拨或出让,因改变原批准土地用途、使用条件并用于经营性房地产项目的土地;

(三)按照年度用地计划,投放到一级土地市场的土地;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第七条 下列土地使用权交易,必须进入市土地交易中心或者办理交易手续:

(一)已办理有偿使用的国有土地使用权转让、出租、抵押的;

(二)国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权转让、出租、抵押,或者以土地使用权作价入股合营、合作的;

(三)经人民法院判决需拍卖、变卖用于清偿债务的土地使用权的转让;

(四)国有、集体企业改组、改制、改造涉及土地资产处置的。

第八条 土地使用权进入土地交易市场必须符合规定的条件,并向市土地交易中心提出申请。

第九条 涉及划拨土地使用的项目,因改变原批准的用途、使用条件等进入市土地交易市场的,经市国土资源局审核后报市人民政府审批。

经批准同意入市交易的,要委托省级以上国土资源行政主管部门批准的具备土地评估资格的机构评估地价,地价评估结果按处置方式分别报市或者省级国土资源行政主管部门备案,由市国土资源局核定应补交的土地出让金标准、数额,明确缴纳办法。

第十条 以出让方式取得使用权的土地进入市土地交易市场的,经市土地交易中心初审后报市国土资源局核准。涉及以减免地价方式取得土地使用权的,由市国土资源局核定应补交地价的数额,明确缴纳方法。

第十一条 涉及已出让土地使用权的项目,因改变原批准的用途、使用条件等进入市土地交易市场的,必须经原出让方和市规划行政主管部门批准。

第十二条 进入市土地交易中心进行土地使用权交易,要挂牌公告。挂牌公告期限为30日。

第十三条 市土地交易中心按自治区物价部门核定的收费标准收取土地使用权交易手续费。

 

第三章 交易规则

 

第十四条 土地使用权招标,是指由市国土资源局委托市土地交易中心公开招标或邀请符合条件的投标人投标,经评估后确定中标人取得土地使用权的行为。

第十五条 土地使用权招标出让可采取下列两种方式进行;

(一)公开招标:由市土地交易中心以招标公告的方式邀请符合条件的投标人投标;

(二)邀请招标:由市土地交易中心以投标邀请书的方式邀请特定的符合条件的投标人投标。

第十六条 土地使用权招标的资格范围、内容以及招标方式,由市国土资源局根据市土地利用总体规划和年度供地计划及地块的具体情况确定。

第十七条 市土地交易中心要在截标前30日发出招标公告或招标邀请书。招标公告视需要可在公开发行的报纸或其他新闻媒体上发布,也可在市土地交易中心的公众场所挂牌公告;竞投者在投标截止日前(含截止日)将标书投入指定的投票箱,交付投标保证金;

第十八条 招标出让或转让土地使用权要设立评标小组,评标小组由7人以上单数组成,评标工作由委托招标人或交易机构主持,除主持人外,其余成员在开始前一天从市土地市交易中心招标评标专家库中随机抽出确定。

第十九条 土地招标的决标条件,可以根据委托人的意愿,选用以下其中一项;

(一)在竞投期内出价最高者;

(二)根据竞投出价与规划设计方案等,经评标小组综合评定最优者;

(三)在竞投期内最先付清规定的标价款者;

(四)招标人提出并经市土地交易中心同意的其他合理条件。

第二十条 市土地交易中心根据决标条件及程序确定中标人,并发给《中标通知书》,同时书面告知不中标者,并于决标日起3日内向不中标者退还所收保证金本金;中标人接到《中标通知书》后15日内,要与市国土资源局签订土地使用权出让合同,或与土地转让方签订土地使用权转让合同;

第二十一条 中标人未在规定的时间内与市国土资源局签订出让合同,或与土地转让方签订土地使用权转让合同的,取消其中标资格,由市土地交易中心另行组织招标,投标保证金不予退还。造成市国土资源局和土地交易中心损失的,中标人要负赔偿责任。

第二十二条 符合本规定第十九条(一)、(二)项决标条件的中标者,要在签订出让或转让合同时,向交易中心交付相当于中标地价总额20%的定金(保证金可抵定金)。

第二十三条 市土地交易中心在开标,决标前,要对委托人的标底、竞投人的标书内容保密;开标要在公开场合进行,并经公证部门公证。对须通过评选确定中标者的,要组成评标小组,公开评标。

第二十四条 至截标时只有1个竞投人的,市土地交易中心可以宣布终止招标宗地招标,也可以按程序开标,如该竞投人标书达到招标底价的,可视为中标。竞标人员有2个以上,但所有标书标价均达不到标价底线的,交易中心可以宣布终止该宗土地招标,由市土地交易中心重新组织招标。终止招标的,市土地交易中心要在3日内将所收保证金本金退还竞投人。

第二十五条 中标人要按出让合同规定期限付清地价款。逾期未付清的,从逾期之日起每日加收应缴部分0.05%的滞纳金;逾期60日后仍未付清的,市国土资源局可以解除出让合同,收回土地使用权。中标者只支付保证金的,保证金不予退还;除保证金外,中标者还支付了部份地价款的,由市国土资源局再从地价款中扣除标价20%的违约金,其余部分予以退还。

第二十六条 中标人按出让或转让合同付清地价款及有关税费后,由市土地交易中心代为办理土地登记手续及领取土地使用权证书。

第二十七条 土地使用权拍卖,是指在指定的时间、公开场合,在市土地交易中心授权的拍卖主持人(以下简称主持人)的主持下,竞买者按规定的方式应价,由出价最高者获得土地使用权的行为。

第二十八条 市土地交易中心要在拍卖前30日将土地使用权拍卖的有关事宜在公开发行的报纸或者其他新闻媒体上公告。

第二十九条 竞得人应即时与市国土资源局签订出让合同,并按合同要求交付地价款。逾期未付清地价款的,由市国土资源局依照本规定第二十五条的规定处理。

第三十条 竞得人不能交付地价款或拒绝签订出让合同的,要赔偿组织拍卖活动支出的全部费用。市土地交易中心将该幅土地使用权另行拍卖的价格低于前次拍卖的成交价的,其差额部份由上述违约的竞得人负责支付。

第三十一条 挂牌出让国有土地使用权,是指市国土资源局委托市土地交易中心发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告,接受竞买人申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三十二条 在挂牌规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、设置价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布;

第三十三条 挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

第三十四条 挂牌期限届期,按照下列规定确定是否成交:

(一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并符合其他条件的,挂牌成交;

(二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人,报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;

(三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人。

第三十五条 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,出让人要与中标人、竞得人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址,出让标的成交时间、地点、价款,以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后,出让人改变竞得结果或者中标人、竞得人放弃中标、竞得宗地,要依法承担责任。

第三十六条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十七条 出租土地使用权,其地上建筑物、其他附着物随之出租;出租地上建筑物、其他附着物的,其使用范围内的土地使用权随之出租。

第三十八条 出租土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的,必须按规定到市国土资源局办理有关登记手续,并缴纳土地登记费等费用后,方可进行出租。

第三十九条 以行政划拨方式取得的土地使用权出租或改变用途,必须补办出让或租赁手续。或者出租人以出租土地的收益逐年向政府缴纳收益金(租金)以抵交国有土地使用权出让金后,才能按规定办理出租登记手续。但不以营利为目的,将直管公房或单位自管公房出租的,可直接按规定办理登记手续。

第四十条 土地收益金按土地级别楼面基准值系数修正法计算收取。土地级别以市人民政府公布的为准。

第四十一条 土地使用权出租,出租人与承租人要签订土地使用权出租合同。并在签订合同后15日内到市国土资源局办理出租手续,经审核符合规定要求的,市国土资源局要给予注册登记,并向出租人、承租人分别发放出租许可证和承租证明书。

第四十二条 出租人办理土地使用权出租登记手续时,应该向市土地交易中心提交下列材料申请初审:

(一)《国有土地使用证》;

(二)土地使用权出租合同;

(三)土地使用权出租设定登记申请书;

(四)其他按规定要提供的材料。

经初审合格后,报市国土资源局核准及登记。

第四十三条 承租人在土地使用权出租期限内,要按出租合同约定不得改变土地用途,确需改变土地用途的,须征得出租人同意,并按规定报经有权部门批准,自批准变更之日起30日内,出租人和承租人重新办理土地使用权出租登记手续和土地使用权用途变更登记手续。

第四十四条 承租人在土地使用出租期限内确需转租部分或全部土地使用权的,必须征得出租人同意,并办理土地使用权他项权利变更登记手续。

第四十五条 出租人在出租期限内转让土地使用权时,必须提前90天通知承租人,在同等条件下承租人有优先受让权。

第四十六条 出租合同期满终止后,出租人应自出租合同终止之日起15日内,到市国土资源局办理注销登记;需延长出租期限的,必须在原出租合同到期之前30日内按规定重新办理登记手续。

第四十七条 单位或个人将划拨土地使用权以承包形式给他人使用或改变原划拨土地使用权用途以自营、联营、合作方式进行商业性活动的,视为出租行为。

第四十八条 土地使用权抵押,是指抵押人将其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权抵押,应该在抵押合同签订之日起15日内持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估报告、抵押人和抵押权人的身份证件到市土地交易中心申请初审登记。

申请抵押登记除上述所列材料外还应分别情况,提交下列材料:

(一)以划拨土地使用权抵押的,提交市国土资源局确认的抵押宗地的土地使用权出让金的证明;

(二)以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的,提交房屋所有权证;

(三)抵押乡(镇)村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的,提交集体所有者同意抵押的证明;

(四)以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的,提交集体所有者同意抵押的证明;

(五)抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的,提交委托书和代理人身份证件;

(六)抵押人为非金融机构,其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的,应当提交有关批准文件。

第四十九条 市土地交易中心对所提供资料文件进行初审。经初审合格的,报市国土资源局核准登记。

第五十条 市土地交易中心通过现场挂牌公告或通过互联网建立信息网站,面向社会大众,发布土地政策、法规和土地市场信息公告。

第五十一条 依照土地利用总体规划和年度用地计划投放市场的用地,在市土地交易中心挂牌交易时,应提供地块位置、面积、用途、规划要求和其他有关资料。


第四章 附 则

 

第五十二条 本规定由市国土资源局负责解释。

第五十三条 本规定自2003年4月1日起施行。

第五十四条 各县(市)人民政府可参照本规定制定并公布相应的规定。




国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知

国务院


国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知


  各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)发布五年来,城镇住房制度改革深入推进,住房建设步伐加快,住房消费有效启动,居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展,对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到,当前我国房地产市场发展还不平衡,一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快;房地产市场服务体系尚不健全,住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不够规范,对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展,现就有关问题通知如下:

  一、提高认识,明确指导思想

  (一)充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

  (二)进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向,不断完善房地产市场体系,更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用;坚持以需求为导向,调整供应结构,满足不同收入家庭的住房需要;坚持深化改革,不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍,加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度;坚持加强宏观调控,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定;坚持在国家统一政策指导下,各地区因地制宜,分别决策,使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应,与相关产业相协调,促进经济社会可持续发展。

  二、完善供应政策,调整供应结构

  (三)完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化,完善住房供应政策,调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房;同时,根据当地情况,合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围,并做好其住房供应保障工作。

  (四)加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施,切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房,要严格控制在中小套型,严格审定销售价格,依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度,具体办法由市(县)人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分,其建设标准、参加对象和优惠政策,按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。

  (五)增加普通商品住房供应。要根据市场需求,采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设,要调控土地供应,控制土地价格,清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目,多渠道降低建设成本,努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

  (六)建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能,切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主,多渠道筹措资金,形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况,合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅。

  (七)控制高档商品房建设。各地要根据实际情况,合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区,要控制此类项目的建设用地供应量,或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。

  三、改革住房制度,健全市场体系

  (八)继续推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套住房,可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房,由目前房屋管理单位出具书面具结保证后,向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的,由各地制定政策,明确界限,妥善处理。

  (九)完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分配的有关规定,认真核定住房补贴标准,并根据补贴资金需求和财力可能,加大住房补贴资金筹集力度,切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入,要按照收支两条线管理的有关规定,统筹用于发放住房补贴。

  (十)搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍,鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外,任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准;以房改成本价购买的公有住房上市出售时,原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理,规范发展房屋租赁市场。

  (十一)规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则,严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制度,为居民提供准确的信息和便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场,保证工程质量。贯彻落实《物业管理条例》,切实改善住房消费环境。

  四、发展住房信贷,强化管理服务

  (十二)加大住房公积金归集和贷款发放力度。要加强住房公积金归集工作,大力发展住房公积金委托贷款,简化手续,取消不合理收费,改进服务,方便职工贷款。

  (十三)完善个人住房贷款担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管,规范担保行为,建立健全风险准备金制度,鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构,要加快清理,限期整改。加快完善住房置业担保管理办法,研究建立全国个人住房贷款担保体系。

  (十四)加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理,严禁违规发放房地产贷款;加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理,防止挪作他用。要加快建立个人征信系统,完善房地产抵押登记制度,严厉打击各种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目,控制和化解房地产信贷风险,维护金融稳定。

  五、改进规划管理,调控土地供应

  (十五)制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划,加强对房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求,高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业的经济、技术政策,健全推进机制,鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料,促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。坚持高起点规划、高水平设计,注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。

  (十六)充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中,要合理确定各类房地产用地的布局和比例,优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目,并合理配置市政配套设施。各类开发区以及撤市(县)改区后的土地,都要纳入城市规划统一管理。严禁下放规划审批权限,对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为,要依法追究有关责任人的责任。

  (十七)加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度,房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划,严格控制占用耕地,不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的,必须纳入政府统一供地渠道,严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区,必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市,可以按规定适当调剂增加土地供应量。

  六、加强市场监管,整顿市场秩序

  (十八)完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理,严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度,积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目,确需变更用地性质和规划指标的,必须按规定程序重新报批。

  (十九)建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用,由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。

  (二十)整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度,重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快完善房地产信用体系,强化社会监督。采取积极措施,加快消化积压商品房。对空置量大的房地产开发企业,要限制其参加土地拍卖和新项目申报。进一步整顿土地市场秩序,严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发,严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地,使用农村集体土地进行房地产开发。切实加强源头管理,有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。

  地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策,从实际出发,完善房地产市场调控办法,建立有效的协调机制,并对本地房地产市场的健康发展负责。省级人民政府要加强对市、县房地产发展工作的指导和监督管理。国务院有关部门要各司其职,分工协作,加强对各地特别是问题突出地区的指导和督查。国家发展改革、财政、国土、银行、税务等部门要调整和完善相关的政策措施。建设部要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全房地产市场信息系统和预警预报体系、建立全国个人住房贷款担保体系等方面的实施办法,指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查。

  中华人民共和国国务院

  二00三年八月十二日


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